2018年郡原·城市摩尔营销推广汇报120p讲义教材.ppt

郡原·城市摩尔 2016年营销推广汇报;;;;;整体市场走势;;面积;整体市场走势;整体市场走势;整体市场走势;;;;;1、1-2月：集中交房，截止12月31日，签约362套，款清355套，交房355套，交房率100%。 2、4月下旬：推出20套特价房，45万起，引爆市场热度，推出10天去化14套。 3、5月7日-5月17日：派发美金及老虎机游戏活动，打开了项目宣传面，吸引市场关注度。 4、6-7月：试睡活动，再次吸引市场关注度，保持楼盘热度。 5、7-8月：小红人派单、业主拜访送红酒、经纪人大会、经纪人BBQ音乐联谊活动、中介分销拜访。 6、9月：洗车活动、银泰开业和高校派单、经纪人奖励电瓶车。 7、10-12月：重点业主上门拜访、经纪人答谢会、经纪人奖励海南游和双倍佣金等。 ;时间因素：1-3月处于销售停滞阶段，4月下旬推出特价房，实际销售周期仅8个多月时间。 市场大势：9-10月宁波房地产市场惨淡，完全打破传统意义上金九银十的概念。 解决方案：推盘的节奏做到快、频，不按常理出牌，推广的时间轴相对集中放到4-8月份之间。 营销反思：过于依赖中介分销等外部经纪人渠道力量，受到太多限制。 解决方案：建议2016年结合项目营销节点，适时投入线上宣传推广（如电梯轿厢广告、网络等） 在市场上经常保持项目的发声及加强现场阵地包装，增加自然来访上客量和成交比。 打破乱象：宁波公寓楼盘体量较大，特别是存量，很多是已经销售几年的楼盘，造成价格低、楼盘 品质低、营销策略乱等各种乱象，造成公寓在宁波人心里，口碑偏差。 解决方案：我们城市摩尔是公寓中的豪宅，没有直接竞品，购买客群都是具有一定经济实力的高端投资 客或自住客（自己有多套房子，偶尔住住或者作为私人办公室），所以要从公寓的概念里面 跳出来，企划推广和销售说辞都要进行一定升华，我们不与普通公寓比较，我们不卖公寓， 卖生活态度！（就像住宅中同样万达旁边，华茂悦峰3-4万对面盛达城1万3一样，楼盘品质 客群层次都不一样）。 ;;总的如图所示：;【已推房源--余房分析】;;;2016年，完成销售100???; 整案销售率达到84% 完成销售金额6500万以上 回笼资金6300万以上;◆已推房源销售率达到93%，需去化49套（其中余房共计 80套，主要集中在67-72面积段，计54 套）， 总销约3500万； ◆未推6层107套房源销售率达到48%，需去化51套， 总销约3000万。 ;去库存+新品加推相结合 小步快跑的推盘方式 利用多次且少量推盘的方式来制造稀缺感、紧迫感，达到较高成交率的市场口碑 50平以下做总价文章 60平以上做单价文章，用好销售政策拳，首付拆分+利息补贴+如1元得10平的大事件炒作+大小活动配合等 ;; 时段：3月 房源：主推余房特殊户型，14套 面积：36-38、52、73、81、96 事件：根据不同房源的特性，每周打不同的主题，如最后的 36平，一口价清盘等 目标：销售10套（1-3月） 理由：1、春节刚过，不宜作新品加推 2、公示清盘一口价与已售未售房源表价相对杠杆比较 3、通过稀缺，而进行有效逼定 ; 时段：4月 房源：余房主力+加推29层露台户型10套 面积：62+49 事件：稀缺露台49平加推，仅10席！ 目标：销售35套（4-6月） 理由：1、露台户型价格对比，挤压去化9-28层主力余房 2、露台户型，更多使用空间，为宣传推广提供话题 3、填补产品空白，防止客户流失 销售政策：首付拆分，分解客户支付压力 ; 时段：7月 房源：加推30层，20套 面积：48-63 事件：稀缺小户型、献给懂生活的你！ 目标：销售20套（7-8月） 理由：1、临近夏季，调高西面价格，挤压去化北、东 2、加推房源逐步释放，保持市场热度 3、消化需求小面积房源的客户 ; 时段：9月 房源：加推31层，20套 面积：46-64 事件：稀缺小户型、露台户型、低总价 目标：销售15套（9月） 理由：1、调高西面价格，挤压去化北、东 2、加推房源逐步释放，保持市场热度 3、产品丰富，锁定各类客群; 时段：10-12月 房源：余房销售，主推29、30、31层西面、南面及 102平 面积：49-102 事件：楼王产品、压轴巨献 目标：