2018年长沙恒大绿洲项目二期定位报告商业部分183p教学案例.ppt

最高承受的物管费与目前市场物管费持平，最高承受的租金水平整体高于全市租金水平的10-15%。 被访企业最高能接受的物管费水平为2-2.5元/平米/月，占到调查总量的34%，其次为2.6-3元/平米/月，占比为33%。 最高能够接受的租金水平为2.6-3元/平米/天，占到调查总量的31%；其次为3.1-3.5元/平米/天，占比23%。高于目前长沙写字楼租金平均水平。 客户需求特征——最高能接受的物管费、租金水平 对写字楼风格要求以现代玻璃幕墙为主，其次6成客户要求精装修，9成客户要求中央空调的配套。 中央空调 独立空调 精装 毛坯 简约现代 豪华 玻璃幕墙 简约现代 写字楼装修方面，简约现代型和玻璃幕墙型的外立面均受客户欢迎； 公共部分的装修，80%的客户青睐简约现代的风格； 而对于室内装修，6成以上的客户要求精装，以省去自己装修的麻烦； 92%的客户要求中央空调的配套。 客户需求特征——对写字楼的装修要求及空调要求 企业入驻情况：金融、外贸、房地产、咨询等行业企业是写字楼主要客户来源；私营企业、股份公司是写字楼的主要消费群体。 企业需求面积：越高端写字楼的企业需求面积越大，500-1000㎡的需求面积最多，其次为500平米以下。 企业最高承受的租金和物管费：物管费和目前市场水平持平，接受的租金高于目前整体租金10%-15%，可见高端写字楼入驻企业能承受较高的租金水平； 企业对写字楼的需求特征：首先关注交通、地段和周边配套，其次对电梯数量、速度、空调及物业管理水平是选择高端写字楼的重要因素。 写字楼租户需求特征小结 高端写字楼入驻企业以金融、房地产、咨询等行业为主，这类企业最高承受的租金水平高于目前市场的10-15%，500-1000㎡的需求面积最多，其次为500平米以下,选择办公场地重点考虑项目周边的配套、车位、中央空调的配套和物业管理服务。 主题购物中心——可考虑主题方向如花、水、自然、宇宙、海洋等主题，主要体现在建筑装饰物或主体建筑的造型上。 “宇宙”主题 “水”主题 “花”主题 “自然”主题 “海洋”主题 “海洋”主题装饰 主题购物中心——业态定位：建议引入百货、餐饮、休闲等主力店，零售/餐饮/娱乐的比例设定为50:20:30。 购物中心业态黄金比例（零售：餐饮：娱乐） 区域购物中心业态比例特征 （零售：餐饮：娱乐） 案例借鉴业态比例（零售：餐饮：娱乐） 本案建议业态比例 （零售：餐饮：娱乐） 55：20：25 喜乐地购物中心业态比例： 50：15：35 北京SOLANA业态比例： 56：15：29 50：20：30 备注 经营状况较差 Lifestyle Shopping Park注重休闲娱乐及餐饮 本案周边尚无商业，商务氛围及人气不足，需要大量有特色的引流式商业来提升区域人气，因此休闲餐饮业态应设置稍高。 主题购物中心——规模8-10万㎡，建议设置5层，每层2万㎡左右。 -1层以品牌生活超市及精品店为主力店，约2万㎡； 1-2层以品牌精品百货、特色餐饮为主力店，约4万㎡； 3层引入大中型主题餐饮、休闲及娱乐休闲、儿童反斗城等作为主力店，约2万㎡； 4层引入大型空中乐园（海盗船、观景旋转木马、摇摇船等）作为主力店，面积约2万㎡。 1F 2F 3F 珠宝、化妆品、品牌鞋包、皮具等约2万㎡ 男女品牌服饰、品牌童装、孕婴产品、户外用品、书店等约2万㎡ 精品百货（时尚男女服饰、品牌童装、孕婴产品、户外用品、书店、特色餐厅等） 主题餐厅（卡通、海洋主题等）、KTV、健身中心、电影院、儿童反斗城等 健身房、娱乐KTV、电影院 大型中式酒楼约2万㎡ 4F 空中乐园、约2万㎡ 大型空中游乐场（海盗船、观景旋转木马、摇摇船等） -1F 大型生活超市、精品店等约2万㎡ 品牌生活超市 精品店等 精品百货（珠宝饰品、化妆品、品牌鞋包、皮具饰品、特色餐饮等） 特色休闲商业街——业态定位：建议设置特色商业步行街，以两层为主，全部销售回现；业态主要满足小区及周边居民生活配套需求，其中首层为精品购物，二层为休闲娱乐、餐饮业态。 楼层 经营业态 建议业态类型或品牌 1F 精品购物 名烟名酒、茶艺、工艺品、饰品、面包房、特色露天咖啡馆、 小型特色餐饮、银行、移动/联通/电信营业厅 2F 休闲、餐饮 台球室、桌游室、中西餐厅、特色中餐厅等 考虑引进的主力商家类型：满足项目“中高档休闲”的定位要求，主力店将主要以百货、餐饮、娱乐、休闲类商家为主； 业态 商家类型 商家名称 大致规模（㎡） 餐饮 大型中西餐饮 咖啡之翼、绿茵阁等 1000-3000 大型中式酒楼 秦皇食府等 4000-5000 主题餐厅 海边人海洋主题餐厅 2000-3000 休闲 足浴中心 天之道、家富富侨 3000左右 健身中心 美菲格健身中心 2500左右 娱乐 空