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地铁车辆段上盖开发专题的研究 　　摘要在城市土地日益紧张的今天，本文通过对地铁车辆段上盖进行物业开发的突出效益和开发模式和规划设计等内内容，就地铁上盖物业设计进行研究。 　　关键词 　　地铁车辆段，地铁上盖物业，建筑设计 接口 　　1、概述 　　随着我国经济的高速发展，城市规模不断扩大，很多城市均在发展地下轨道交通系统，其中地铁车辆段承是整个地铁系统的重要组成部分之一，是地铁车辆停放、运用、管理、清扫、洗刷、试车、调试验收、镟轮、列检、月修、定修、临修、架修及运用列车事故后救援的重要基地。是地下轨道交通系统中必不可少的重要组成部分，但地铁车辆段一般占地面积较大，在城市土地日益紧张的今天，如何利用车辆段上部空间，将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下，有机结合起来以节约用地、促进经济、确保社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。 　　地铁车辆段上盖进行物业开发主要体现两个方面的突出效益：社会效益和经济效益。随着我国轨道交通建设的发展，一线特大城市如北京、上海、广州等地轨交建设基本成熟，目前在二、三线城市正大规模兴起。其在解决城市交通拥堵、提高出行便利、拉近城郊距离等方面的作用极为突出。但伴随其建设运营而来的，尤其是它的附属设施地铁车辆段对城市区域性的负面影响也随之而来。铁车辆段市轨道交通重要的组成部分。通常一条轨道交通线路配备一座车辆段和一座停车场。随着城市轨道交通网络的形成，一座车辆段也可以同时服务两条或多条轨道交通线路。目前国内地铁车辆段多为地上建筑设施（个别的如北京7号线焦化厂车辆段等为地下车辆段）。地面车辆段对城市的负面影响主要表现在以下几个方面：1、是生态环境方面，出入段线及咽喉区穿越城市区域将带来包括噪声环境影响、振动环境影响、电磁环境影响、水环境影响等在内的环境污染。2、是土地价值和城市规划方面，由于地铁的车辆基地占地面积较大，基地长度都很长，有的长达一公里多，生硬的大面积的工业建筑就打断了城市交通的脉络，对于城市区域是硬性切割。不利于基地两侧统一规划和实施。另外车辆段大多是位于城市的近郊区，土地的集约化利用的需求也是不能忽视的，轨道交通的引领带动作用是非明显。通过对车辆段上盖开发，利用住宅、商业、办公、城市公园等不同业态研究分析，实现有利于提高土地利用率、突出区域内的标志性作用、创造和谐宜居的城市环境有着积极的社会效益。随着轨道交通的大规模建设和运行、巨大的土地成本、建设成本和运营管理成本是每个城市管理者面临的棘手问题。用过对轨道交通的综合开发，尤其是车辆段上盖开发，可以充分发掘其土地价值、商业潜力和经济效益，将所获得的收益通过合理的返还机制，来补充城市轨道交通建设运营的资金缺口，成为轨道交通建设可持续发展的必由之路。 　　2、地铁上盖开发项目模式 　　在地铁车辆段上盖进行物业开发项目的模式并不是新生事物，在国内很多地方早有实施案例。各地根据自身客观情况不同开发模式各不相同，有政府主导开发模式、招商引资开发模式、企业自主开发模式等不同类型。 　　香港的模式比较成熟，政府以地铁建设前的土地价格将土地出售给地铁公司，地铁修造完成后，周边物业升值很大部分就归于地铁公司。早期的地铁上盖的基本形式是在地铁出口附近建设大的综合体，包括地面的交通转运枢纽，裙楼中的商业物业和高层的住宅。在建造中既注重利用地铁出口带来的巨大人群与商业结合，给商家带来高回报，通过便利的出行来提升住宅价值，又注重将地铁出口的人群繁杂以及商业商务区的开放性与住宅部分的私密要求进行合理的衔接过渡，避免造成干扰。地铁公司通过出售住宅物业获得短期较多的地铁建设发展资金，通过持有商业物业获得出租回报带来稳定的收益，由此成为世界上唯一盈利的地铁公司。除地铁出口附近的物业外，香港地铁公司也在一些车辆段旁开展物业的开发建造。 　　北京其实也有类似的地铁上盖。地铁复八线四惠车辆段位于东四环四惠桥东，京通快速路北侧。车辆段占地东西长1300m，南北宽226m。为充分利用土地，北京市政府决定以车辆段为基础，建设3层框架结构大平台。平台首层为车辆段，建有停车列检库、联合检修库、内燃机车库、信号楼；平台二层为变电所、水泵反房、热力站和机动车停车场、各种管理用房、设备管线；平台顶层为住宅小区，总建筑面积为54.6万?O，主要6层、9层为主的经济适用住房。该项目是政府根据地铁建设需要出让建设土地，在明确地面建设满足需要的车辆段后，进行上盖物业开发。地铁公司并不作为投资主体。 　　深圳的第一个地铁上盖物业――前海车辆段上盖物业开发保障房住房工程今年下半年就要交付使用，能提供12000套保障房。前海湾车辆段上盖物业建设项目位于深圳市南山区前海湾， 其中车辆段上盖物业面积为60万平方米为保障性住房，包括一所小学、两个幼儿园，居住面积则为56万平方米左右。上