2018年安徽阜阳综合体项目初步定位158p教学案例.ppt

;目 录︱CONTENTS;1.1 地块属性分析 1.2 市场环境分析 1.3 项目SWOT初步分析 ;为何做市场定位？ -准确的商业定位是项目成功的第一步，而成 功的、符合市场规律的档次定位就决定了项 目在消费者心目中的一种认同，也决定了项 目自身在零售市场中的地位。 如何做市场定位？ -商业项目的市场定位需要考虑众多内部及外 部因素，内部因素如项目所处的地理位置、 项目自身状况等；外部因素如项目所处城市 或商圈的零售市场状况、零售商选址意向等。 通过对项目内外因素的综合考虑，给予项目 最为符合市场需求的档次定位，为项目成功 入市奠定基础。;住宅 地上：17952㎡;;*;;商业具一定规模： 约4.5万平方米的商业体量，B1－6F建筑，城市商业综合体，有别于目前一般传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性； 入市时间： 阜阳未来大规模商业项目集中入市，对本项目在未来的招商、销售、运营均造成激烈竞争。具飙马了解，对本项目具备一定竞争压力的CBD中央国际虽也在进行招商，但其建筑存在硬伤（中庭过小）、业态单一，为目标品牌选择本项目提供机会； 其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群，对本案培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引进产生一定影响； 专业优势：聘请专业商业地产顾问公司进行前期市场定位、商业规划，符合商业地产发展规律，同时专业化的商业规划为知名品牌的入驻经营提供便利性。;商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小，影响本项目商业商圈范围的主要因素为： 商业规模 商业项目所辐射的商圈范围，受到商业项目规模的影响。商业规模越大所辐射的商圈范围也就越大。一般规模在30,000-50,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径1-3公里左右。 交通状况 商业项目的交通方式越多样、越便捷，其商业辐射范围越大。如多条公交线路、停车位充足等。本项目因紧邻颍州路、颖河路，拥有较为优越展示的同时，未来将拥有较为发达的交通网络，特别是地下停车场为自驾车消费人群到达带来便利。 周边环境 项目位于颍州路与颖河路交叉口的西南角，周边拥有一定数量的住宅。 周边商业项目 未来商业面积供应量较大，特别是位于项目东南侧的CBD中央国际项目，其较具规模的公寓、写字楼为他们商业的高端化奠定基础。因此，上述商业项目未来对本项目消费客流形成分流压力，一定程度上削弱了本项目的商业辐射范围。 综合上述因素，考虑到本项目规模，飙马认为在开业初期第一目标商圈范围为半径3公里，该范围内步行10-20分钟左右，车行3-10分钟，是消费者较能接受的便利购物距离。如果起源时代广场日后定位独特，经营状况良好，有可能形成第二目标商圈，商圈范围扩大，必然吸引其他地区的消费人群到达项目消费。;1.1 地块属性分析 1.2 市场环境分析 1.3 项目SWOT初步分析 ;市场 空间;市场空间分析之商业市场;*;市场空间分析之消费环境;*;区域内未来商业供应量较大，加之阜阳其他区域也拥有较大规模商业供应量，对零售商以及消费者均将出现一定程度的争夺； 区域内现有商业规模及业态组合均不具备竞争优势，CBD中央国际属中高端百货和汇鑫商业广场仍属社区型生活配套消费为主； 区域内未来中档定位商业项目较多，以目前阜阳商业发展环境来看，无法容纳多家中档商业项目同时存在； 中档定位商业项目地理位置相对集中，对品牌争夺势必激烈。;市场空间分析之其他影响因素分析;租售比较;1.1 地块属性分析 1.2 市场环境分析 1.3 项目SWOT初步分析 ;*;*;SWOT分析;目 录︱CONTENTS;起源时代广场 总建筑面积10万平方米 高档住宅 高星级酒店 甲级写字楼 服务式公寓 高品位商业……;比较因素;城市综合体可由购物中心、酒店、写字楼等因素驱动，根据项目自身优势选择合适的功能核心模式：;;功能种类;;序号 ;项目再审视;办公写字楼的体量配比？;公寓产品的类型分析？;Q4关于酒店;Q5关于住宅;Q6关于整体开发策略;目 录︱CONTENTS;3.1 定位模型 3.2 商业定位 3.3 办公定位 3.4 公寓定位 3.5 酒店定位 ;开发目标;定位;PART Ⅲ 市场定位/定位原则;3.1 定位模型 3.2 商业定位 3.3 办公定位 3.4 公寓定位 3.5 酒店定位 ;PART Ⅲ 市场定位/商业定位;PART Ⅲ 市场定位/商业定位;现有重点商业项目分布;PART Ⅲ 市场定位/商业定位;现有重点商业项目业态业种组合;未来重点商业项目分布;PART Ⅲ 市场定位/商业定位;商业