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宅基地使用权流转的思考 　　摘 要：宅基地使用权与农村居民的生活息息相关，只有正确地处理好宅基地使用权问题，才能更好地响应政府的惠农方针。从社会的现状来看，宅基地使用权流转已成为现阶段的热点话题，宅基地使用权流转制度的改革也势在必行。本文分析了宅基地流转的必要性和可行性，对宅基地流转的体系构建提出了自己的看法。 　　关键词：宅基地使用权流转；体系构建 　　一、概述 　　2007年10月1日起施行的《物权法》规定了宅基地使用权制度，这是宅基地使用权制度正式在权威法律文件中出现。中国物权法草案称宅基地使用权是在宅基地的基础之上建立的，宅基地使用权是指宅基地使用权人，用于居住在土地上建造住房以及其他附着物，而占有、使用集体所有的土地的权利。① 　　宅基地使用权具有物权属性，但其在一定程度上结合集体经济组织的成员资格和福利制度，只有具备一定的条件才能流转，所以宅基地使用权是一种限定性的用益物权。也就是说，宅基地使用权人享有占有、使用、收益和处分的权利，但是收益和处分权只有符合特定的限制条件才能行使。具体来说，宅基地使用权是一种特殊的用益物权，其权利主体是集体经济组织内部成员，客体是集体所有的土地，权利取得的方式有别于国有土地使用权，其使用具有无偿性但处分受到限制。 　　无论是宅基地使用权制度的产生，还是宅基地使用权制度的发展，都鲜明的选择了保障农民居住权的价值取向。这种价值取向，就我国住房保障制度的城乡二元结构而言，是唯一的选择。解放后，在城镇，政府采取将公房以象征性的租金标准提供给城镇居民以及单位修建宿舍分配给职工居住的方式来保障城镇人口居住权的实现；在农村，国家则通过土地改革将没收的房屋无偿分配给无房农民的方式，从而保障农民的居住权。当集中的房屋分配结束之后，国家又通过立法给农民无偿提供宅基地，由其自己建造住房保障居住权的实现。② 　　二、宅基地使用权制度的特点 　　《土地管理法》第8条、第62条以及《物权法》第十三章对宅基地使用权作出了规定。除法律法规外，国家对宅基地使用权也有相关的政策性规定，如《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）等。 　　从宅基地使用权的性质、价值取向以及国家的相关法律法规、政策来看，以保障农民的基本居住为目标的宅基地使用权制度，具有以下特点： 　　1.农村宅基地的所有权归集体所有。农民仅仅享有对宅基地的使用权。但是，农民可以无偿享有宅基地使用权。这与国家的福利政策相关，城镇居民能够享有国家提供的医疗、教育等福利保障，国家赋予农村居民无偿的宅基地使用权，使他们具有基本的居住条件。 　　2.宅基地使用权依身份而取得，具有一定的身份属性，即能够享有宅基地使用权的主体必须是本集体经济组织的成员，这也是由土地的保障性决定的，它只保障本集体成员的居住权，从而将非本集体经济组织成员、城镇居民等排除在外。 　　3.以户为单位，除有特殊情况外，每户村民仅能拥有一处宅基地，且宅基地的适用要符合相关法律法规的规定，且宅基地所有人出售、出租宅基地上所建房屋的，不得再申请宅基地。 　　4.宅基地使用权的使用、流转受到一定的限制。基于宅基地的福利性质，宅基地只能用于建造住宅和附属设施，不能用于营利性活动。由于宅基地的所有权归集体所有，农民只对宅基地上的房屋享有使用权，所以宅基地使用权不可能单独转让，且不能转让给非集体经济成员，不能单独出租，不能单独抵押、继承、作为出资入股。 　　不难看出，在赋予农村居民宅基地使用权的同时，法律、政策对宅基地使用权的流转也作出了限制。这符合当时的社会环境，也为一定历史条件所迫。一方面是由于宅基地使用权本身的保障性，另外一方面也有一定的政治性。宅基地使用权制度并非是一项简单的保障制度或者是物权制度，其涉及到国家的土地政策。我国的人口基数较大，耕地资源缺乏，对于宅基地使用权的限制性规定实则体现了国家对耕地的保护政策。宅基地使用权的这一政治色彩也是限制宅基地使用权流转的一个重要因素。 　　三、宅基地使用权制度现阶段存在的问题 　　我国对宅基地使用权制度的立法，崇尚的是社会法的价值理念，以对农民的生存保障功能作为首要的制度设计因素，宅基地使用权制度体现了国家对农民基本生存权的保障。但是，社会是不断发展的，没有任何一个制度能够自始至终满足社会发展的要求。我国的宅基地使用权制度在现在的社会环境下逐渐暴露出一些问题： 　　1.宅基地闲置。一方面，中国的工业化和城市化快速发展，人口向经济发达地区聚集成为一种必然。随着城市化进程的推进，农民市民化已经成为大趋势。一些已经取得宅基地的农民因为升学、就业等原因，选择了在城市落户，无可避免地造成了农村出现大量空心村的现象。另一方面，宅基地取得及使用具有无偿、无期限性，一些农民在申请到一处