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城镇基准地价更新的方法的探讨 　　摘要基准地价更新是我国土地工作的重要组成部分。随着我国经济的发展和土地工作的深入开展,其更新方法已逐步暴露出一些不适应现代土地工作的问题,故对近年来基准地价更新方法研究进行总结,以求寻找其中的规律和趋势,为以后的相关研究提供一定的参考作用。 　　关键词基准地价 更新 趋势 　　中图分类号:F29文献标识码:A 　　 　　基准地价是各城镇按不同的土地级别,不同地段分别评估和测算的商业,工业,住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权平均价格。基准地价对土地政策的制定,政府对市场的导向,土地经济工作的指导,借鉴等都有举足轻重的作用,但是城镇的基准地价是在基准期日的价格,而近年来我国经济飞速发展,特别是土地相关的经济发展速度更是惊人,基准地价成果需要适应土地经济发展,就需要进行基准地价更新,保持基准地价的时效性和实用性,这就决定了基准地价更新需要快、准确,这在很大程度上取决于基准地价更新方法的选择和使用。 　　1 基准地价更新方法存在的问题 　　(1)基准地价更新方法的时效性。我国现行基准地价更新方法一般来说是按照规程的三种技术路线组合而成,其方法本身需要对土地进行定级或对均质区域为基础,利用市场交易资料或标定地价和地价指数等来更新基准地价。①从收集资料到更新完成常常需要几个月甚至更长的时间,对于我国两年需要更新一次基准地价的要求相去甚远。也不适应我国的经济发展速度,达不到为经济和政策服务的目的。 　　(2)基准地价更新结果的动态性。基准地价本身作为一种土地使用权的平均价格,在实际工作运用中,是常常要换算成宗地价格或别种价格,才能起到指导和导向作用的,例如在土地投资中,基准地价的参考作用。但现在的土地工作中,还不能很好的解决这个问题。 　　(3)基准地价更新方法的便捷性。基准地价更新工作是我国土地政策的重要组成部分,其工作范围涉及极广,参与工作人员水平参差不齐,故在实际工作中,基准地价更新方法是否方便可行,是非常重要的,甚至直接决定了基准地价更新工作的实施效果。 　　2 基准地价更新方法比较分析 　　随着市场经济的高速发展,我国许多研究者对基准地价更新提出了新的方法,现对几种重要的、有现实意义的新方法进行比较分析。 　　邱道持等提出通过市场地价结构分析和通过土地收益动态分析调整基准地价。运用市场地价结构分析可以把基准地价和市场地价很好的结合,解决了基准地价更新成果无法很好的运用到实际工作中的问题,②动态分析的方法的加入更加使这一方法具有实用性。 　　蒋海富等运用基于SuperMapIs的WebGis构建了城市地价动态监测系统,其充分考虑了地价的动态性,特别考虑了其实用性,将地价动态监测和互联网联系起来,③使其成果更容易被广泛的获得。之后,田崇新等运用城市地价动态监测体系对基准地价更新进行研究,认为这种方法调查资料准确,周期短,实效性强,结果相对科学,并且有可能实现城市基准地价的自动更新。④ 　　陈思源等运用ESDA方法对城市地价分布信息提取提出了新的运用方法,⑤这不是直接的基准地价更新方法,但其方法本身可以借鉴并用于基准地价更新。 　　张洪等运用Gis空间分析和计量经济学模型研究地价空间变化曲线及其优化土地利用模式,解释了影响我国城市地价空间变化的因素有哪些,并且将研究成果使用到优化土地利用上,更进一步的加强了成果的实用性。⑥此研究不是直接的基准地价更新方法研究,但方法非常值得借鉴。 　　综上所述,近十年关于基准地价更新的相关和值得借鉴的研究发现,共同特点是都运用现代科技手段或现代数理方法,目的都是为了让基准地价更新方法更加实用、更加动态化、更好地为实际工作服务。 　　3 基准地价更新方法趋势总结 　　从我国的城镇土地估价规程和现有的基准地价更新方法研究成果来看,基准地价更新成果的要求是更新速度快,更易与城镇其他地价结合,更新成果更易获得。鉴于这些要求,对于城镇基准地价更新方法的要求就是: 　　(1)可操作性强。包括几个方面:第一,方法本身的可操作性强,因为城镇基准地价更新工作的进行是涉及很多地区的工作,参与工作的人员相差较大,若是一律采用高端技术,会在技术上制约了大部分地区,特别是落后地区的基准地价更新工作。第二,方法运用比较高端的技术,但方法延伸出的实用技术方法可操作性较强,例如,运用现代计算机技术编制的程序等,一般工作人员都可以使用。第三,方法需要的资料和基准地价工作基础,甚至是土地工作基础要求适合大部分地区,我国的现行城镇基准地价更新工作的基础是基准地价,土地分等定级等,一是有的地区达不到这个要求,二是若基础工作没有做好,在原有基础上的更新成果自然不准确。 　　(2)方法本身的多元化。由于基准地价更新的目的,是为了使基准地价成果更具有实效性,即是为了把