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城镇居民以房养老意愿的研究 　　摘 要：随着中国经济发展步入新常态，以房养老成为走出“未富先老”困境的新思路之一，而借鉴国外成熟的以房养老模式的政策试点却显得举步维艰。本文旨在探析国内以房养老遭遇困境的深层次原因，籍此提出优化对策，探索出一条适合中国国情的以房养老的可行路径。本文综合采用了文献等方法进行研究。 　　关键词：以房养老；影响因素；优化对策 　　一、引言 　　以房养老是一种新型的养老模式，曾被形象地称为“60岁前人养房，60岁后房养人”。从广义上讲，以房养老就是利用房产，采用多种形式将其价值重新组合，实现养老目的的过程。实践中，以房养老有多种操作模式，最主要的是住房反向抵押贷款。住房反向抵押贷款，又称倒按揭，是指老年人将自己名下有完全产权的住房抵押给银行或保险公司，定期领取约定数额的养老金直到身故，期间并不影响老年人对该房屋的居住或出租；待老年人身故后，银行或保险公司通过出售该房屋，抵偿已支付的养老金等相关费用。 　　以房养老受到了我国社会各界的高度关注和重视，国务院及各部委也相继出台了开展以房养老试点的政策。例如，最早在2006年全国两会时，任全国政协委员、建设部科技司司长赖明就提交了关于以房养老的议案，该议案在全国引起了极大关注。议案中强调用以房养老来应对中国人口老龄化危机，并建议成立课题组进行可行性调研， 选择大城市做试点， 成熟后向全国推广。2013年10月，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）也明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点。”为贯彻落实该项要求，2014年6月，中国保监会进一步提出《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发〔2014〕53号）。 　　为响应党中央的号召，南京、上海、北京、杭州等地也都相继展开了以房养老试点，但几乎都以失败告终。因此必须探究制约我国以房养老政策的因素，采取有效措施消解阻碍，以唤醒沉睡的巨额养老金，从而缓解我国沉重的养老压力。 　　二、研究理论与研究假设 　　以房养老模式于20世纪30年代起源荷兰，发展最成熟的是美国。随着以房养老在欧美发达国家的广泛推行，国外学者对以房养老的研究也越来越深入，其中以房养老的老年贫困化防范作用和防范贷款风险方面的研究对我国具有重要参考价值。关于以房养老降低老年贫困化程度的研究。Jacobs（1986）是美国最早使用AHS（American Housing Survey）数据进行分析，来讨论以房养老效用的学者。他通过研究发现，在美国65岁及以上的老年房主大概有四分之一处于贫困线以下，这些人可利用以房养老这一创新金融产品来改善贫困现状。Kutty（1998）通过实证研究发现，美国的房屋价值转换抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）计划可以使生活在贫困线以下的老年人收入水平提高29%，有助于解决老年贫困化。关于以房养老风险防范方面的研究。Szymanoski和Edwad（1994）对反向抵押贷款保险中的风险进行了分析，指出房价波动是最主要的影响因素。Miceli 等人（1994）针对住房反向抵押贷款面临的道德风险进行研究，他们提出通过设定住房反向抵押贷款的限制性条款和收取预期费用的形式来降低房屋维护的道德风险。 　　由于以房养老被引入我国的时间较晚，国内学者对以房养老的理论研究还处于起步阶段，但学术界关于以房养老问题的研究已经达成了一定共识，主要集中于以下三个方面： 第一，普遍认为以房养老在我国有开展的必要性和可行性。中房集团董事长孟晓苏（2002）认为以房养老在我国有开展实施的必要性。在我国，绝大多数老年人在退休后只能依靠较低的养老金维持生存，不能满足其基本生活要求，而我国绝大部分居民到了老年都已经拥有住房，因此完全可以通过房产这一家庭中最重要的财产形式进行养老，以解决我国愈发严重的养老问题。第二，关于以房养老在我国面临困境的原因，多关注传统观念、土地70年使用权、房价波动、法律法规等方面。欧阳渊（2008）认为中国人的传统是“但留方寸地，留于子孙耕”，中国人习惯将房子留给子女，但如果老人办理以房养老，无异于剥夺子女的房子继承权，这与中国家庭财产继承的传统思想很难融合。黄成凤（2014）指出我国城市住宅用地有70年使用年限的限制以及农村宅基地有集体所有制的限制，虽然物权法修订后规定住宅建筑用地到70年使用期时可以自动续期，但如何自动续期，采取何种方式自动续期，自动续期是否需要缴纳费用，如需缴纳费用数额是多少都没有具体的司法解释，这就使得以房养老在中国举步维艰。张仁枫（2012）认为中国实施以房养老不具备合理稳定的市场环境，目前房价大幅波动，若房价下跌，未来房产抵押评估贬值，人们所领到的钱不足以弥补当年的买房贷款；若房价持