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基于DFSR模型房地产税收政策 对房价的影响的研究 　　摘要：以上海市为研究区域，构建包含驱动力、状态、响应指标的DFSR模型来分析房地产税收政策对房价响应的评价体系，其中利用主成份分析法确定驱动力指标综合得分，再根据量化的各项指标，明确房地产税收政策在房价影响中的地位。研究结果表明，房地产税收政策的调整呈明显的周期性变化，在政策调控力度强的情况下，政策对房价的影响是非常明显的。同时房地产税收政策调控具有时滞性，政策的调控力度与房价的变化并不完全同步。最后提出相应的改革措施，为优化房地产税收政策提供建议与参考。 　　关键词：房价，房地产税收政策，评价系统，DFSR模型 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-(2014)05-0033-40 收稿日期：2014-03-10 　　房地产税收与房价关系的研究是国内外研究的热点。在国外，有关中性论和非中性论的理论研究已相当成熟。学者还利用一般均衡模型、Tiebout模型、房地产市场搜索模型等探析房地产税与房价之间的关系。在我国，学者主要通过经济学原理或者通过构建适当的模型和解释变量来反映房地产税与房价之间的关系。基于PSR模型和DFSR模型的房地产税收政策研究甚少，目前该模型被广泛应用于环境评价上，也有部分学者利用它对土地资源环境进行研究。本文在前人研究基础上，利用DFSR模型构建上海市房地产税收政策对房价影响的评价体系，明确房地产税收政策在房价影响中的地位，提出相应的改革措施，为优化房地产税收政策提供建议与参考。 　　 　　1 房地产税收政策及房价概述 　　1.1 房地产税收政策回顾 　　2007－2012年，政府出台了一系列房地产税收政策，作为房地产市场调控的工具主要贯穿于房地产的流转环节，而保有和开发环节较少(见表1)。 　　在流转环节，为了抑制投机和投资性购房需求，2011年国家将个人住房转让营业税减免的年限由2年调节为5年，提高了转让营业税起征点，2010年起对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；为适当减轻个人住房交易中需求者的税收负担，2010年国家调整房地产交易环节契税，对个人购买普通住房且为家庭唯一住房的，将原契税税率3％－5％改为减半征收契税，针对购买90平方米及以下的普通住房且为唯一住房的，按1%税率征税；由于房地产所得税中，土地增值税对房价影响最直接，为打击房地产投机行为以及保障政府收入，2007年对全国房地产企业全面进行土地增值税的清算工作。在此之前,大部分地区对土地增值税都只对房地产企业按照预(销)售商品房收入1%－2%的比例进行预征。 　　在保有环节，为更好地发挥城镇土地使用税调节土地级差收入、提高土地使用效益、加强土地规范管理的作用，2006年后提高城镇土地使用税的税额幅度，相较于1988年公布实施的城镇土地使用税，税额标准提高了2倍；为抑制投机性需求，2011年开始在上海对部分个人住房征收房产税试点。在开发环节，耕地占用税的税额有所提高。 　　1.2 房地产税收政策的特点 　　第一，房地产税收政策的重点是抑制投机和投资性购房需求，例如不断提高二手房交易环节的税费，对首套房的购房者给予一些税收优惠政策。在短期内住房供给增长困难的情况下，抑制需求成为我国政府抑制房价过快上涨的主要手段。 　　第二，流转环节税负偏重，保有环节税负偏轻。在流转环节税种较多，且税费混杂，其中土地增值税税率高达30%－60%。而保有环节中的城镇土地使用税最高税额仅为每年30元/平方米，对部分个人住房征收房产税的试点工作来看，税基较窄，且税率偏低。上海方案只针对新购住房，免税面积较大。上海的有效税率为0.42%，低于国际1%的平均税率。 　　第三，房地产税种、税率设置与税收政策目标不协调。征收高额的土地增值税是为了抑制投机行为，然而在一定程度上也抑制了供给。个人住房营业税和个人所得税的购房年限不断调整，使得政策环境不稳定，因而与抑制投机、投资性购房需求的政策目标背道而驰。 　　1.3影响房价的因素 　　房地产价格水平的变化是由众多因素综合作用的结果，第一种分类是从供给和需求的角度，其中需求因素有经济因素、人口因素、金融环境、心理因素、租赁因素和宏观调控等，供给因素包括区位、住房结构等；第二种分类是从成本的角度，主要包括地价和税费等；第三种分类是房地产自身因素和房地产外部因素，自身因素主要是区位因素、实物因素和权益因素，外部因素主要是人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、心理因素等，各类因素还可以往下细分；第四种分类是一般因素、区域因素和个别因素。 　　根据已有的理论和实证研究成果，房价的影响因素主要按一般因素、区域因素和个别因素来划分。一般因素是指大范围的房价水平都有的经济因素、人口