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浅谈我国前期物业管理中存在的问题与解决的方法 内容摘要:前期物业管理是整个物业管理活动中的起始阶段,也是物业管理中的重要环节。前期物业管理的工作对以后的物业管理起着举足轻重的做用！本文首先对前期物业的概念进行分析,然后揭示前期物业管理中存在的一些问题,进而结合我国实际情况,提出完善前期物业管理的一些建议。 　　关键词:前期物业 前期介入 物业管理 物业管理行为从法的角度　　 　　前期物业的概念及特点 　　 　　(一)前期物业的概念 　　关于“前期物业管理”的概念,无论是立法还是学界,并没有一个统一的界定。前期物业管理大致可分为两个阶段。第一阶段,前期物业管理在物业管理事务中,又称为物业管理的前期介入,是指物业接管验收之前,物业服务 HYPERLINK /company/ 企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为,即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段,前期物业管理,是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。 　　对于前期物业概念,应将前期介入和前期物业相区别,前期物业不应包含前期介入,即应仅指前期物业的第二阶段。基于此,前期物业可定义为自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。理由主要有二: 　　第一,在前期介入中,工作内容仅或主要为规划设计和工程施工建设,这两项工作由施工单位具体负责实施,发包方聘请监理进行监督,国家规划和建设部门负责行政监督,即使是施工现场的秩序维护和环境保护等,也是由施工单位负责,因此没有物业管理的客观对象和职能,因此此阶段无管理可言,也没有物业管理的必要。 　　第二,在前期介入阶段,物业合同是由开发商和其自主聘请的物业服务企业签订,通常该合同具有顾问性质。物业服务企业对房地产开发无指挥权、决定权,只有顾问建议权,只是从以后的物业管理中的角度提供一些建议性的观点。因此,前期介入与物业管理的含义是不一样的。 　　(二)前期物业的特点 　　前期物业服务企业由建设单位选聘。前期物业服务合同是指由建筑单位通过招投标或协议方式选聘物业服务企业后,与之签订的合同。由于业主入住不是一个快速的过程，业主从收房到装修再到入住都是一个不定期的因素,所以业主是不可能同时入住,在业主大会成立之前,业主对于物业服务企业的选聘难以形成合意,为了物业利用和使用,由建设单位代表业主与前期物业企业签订前期物业合同。在此,由前期物业服务企业负责对物业的设施、设备、环境等内容进行验收。 　　前期物业管理同时与建设单位、业主和物业公司掺在着法律关系，因此涉及三方主体的 HYPERLINK /Law/ 法律关系具有复合性。依据《物业管理条例》第25条规定:“建设单位与物业买受人签定的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。因此这一阶段涉及建设单位、物业公司和业主三方主体。在房屋交易活动中,建筑单位与业主是买卖合同关系;在建筑单位选聘物业管理企业时,二者之间是委托合同关系;建筑单位是作为业主的代理人选聘物业公司,与业主之间又形成委托代理关系;当物业公司管理物业、为业主提供服务时,与业主又构成了委托合同关系。 　　建筑单位占据主导地位。在前期物业管理中,建设单位、物业服务企业和业主之间并不是处在一个平等的地位。前期物业服务企业由建设单位选聘的,临时公约也是由建筑单位制定,前期物业合同又包含在商品房买卖合同中,而在商品房买卖中,建设单位又处于主导地位,因此建设单位在前期物业中始终占据主导地位。因此如何规制建筑单位,保护业主利益成为前期物业管理中十分重要的问题。 　　 　　我国前期物业管理中存在的主要问题 　　 　　(一)对前期物业涵义缺乏认识 　　前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开始。如果建设单位在建设中就选聘物业企业,则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别。一方面,这一概念不能明确界定前期物业的开始时间,容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆,不利于前期物业企业适时、合情合理地开展工作。另一个方面,容易使业主将物业企业和建设单位等同,将建设质量责任等同于服务质量,一些业主很容易将建设单位遗留的房屋的质量归咎于物业公司，认为是物业公司没有尽到自己的责任，损害了业主的利益，而物业公司则认为自己所处的位置是协调业主与建设单位的关系，在业主与建设单位之间起到的是协调的作用，但一些业主并不能就这一关系看清，于是业主在房屋的质量问题无法得到有效的解决的时候，往往以拒交物业费来抵制物业公司，所以在一定的意义上不利于前期物业企业与业主良好关系的建立,影响前期物业企业在该物业区内的长期