【精编】福原农副产品批发市场--招商方案.ppt

前期阶段规划总结 由于本项目的商业规模较大，客户对各片区的认同感较为悬殊，这必然导致弱势片区的销售需要借助重点主力客户、城市一级大客户的影响力。作为领军行业的主力客户的租金远远低于物业正常的回报率，若以项目可实现利润最大化为出发点，必然导致尽量减少主力店的面积、且主力店的位置尽量安排在内街，尽量在不同的区域都有涉及。然而，主力店在各自的行业中往往是强势方，对城市的介入、具体位置、租金水平、优惠措施、技术对接要求也往往较高；这已决定了主力店的招商难度非常。相对而言，小主力店和品牌店则相对可行性高得多，此外，由于项目返租至今没有确定，依据商业街商铺的特点及国家增值税政策的落实，商铺返租的可能性较小，除非到了万不得已的地步，而购买商铺客户的纯投资比例较高[经营者不投资，投资者不经营]，为客户展开服务性招商是其中一个较为有效的方式。但散户商家的招商真正产生作用的时段主要集中在交付前4个月左右，或者说，目前项目的散户招商只是一个意向而已，届时的变数很大。以上已足以说明本阶段的招商工作以主力店和品牌店为主。 后期阶段规划 后期阶段（交付前4个月）的招商以松原为主，周边地市为辅，其他区域次之。 后期阶段的招商拓展以市场的散户商家为主，落实中小主力店和品牌店为辅。 后期阶段的招商以报纸宣传和投资说明会招商为主，结合扫街式小散户，DM宣传、访问式次之。 后期阶段的招商以分次举行单行业招商为宜，如按餐饮行业、娱乐行业、休闲行业等配套性行业等，是一个由招商容易、商家数量多的行业向招商难度大的过程。 后期阶段的招商以引导商家进驻项目门面位置为先，非门面和二层以上的位置次之。 后期阶段的招商以租金增加弹性和租金折扣，以保证满铺经营为主。 后期阶段的招商以招商对象的数量为主，开业满铺经营为主。 招商执行方案 Investment promotion implementation 05 招商执行方案概述 现代农副产品批发市场管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，集中到一个相对统一的经营主题和信息平台之上。即“统一管理,分散经营”的管理模式。 其中“招商管理”又是统一管理的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期农副产品批发市场的营销、商业运营能否成功。按照本项目的特点，项目招商有以下几部分组成：招商策略，招商渠道、租金设定，招商推广等。 一、先形象，后拓展 在招商工作的筹备阶段，应着重于本项目整体形象的宣传使商家及目标市场市民对农副产品综合批发市场的形象有一个清晰而深刻的印象，在公开招商工作进行时，重点向商家宣传项目所在的城市—松原的发展前景、城市地位、功能规划，使商家认同本项目的农产品批发为主题定位，奠定项目在商家心目中“一站式、垄断性、唯一性、超前性”的“农产品产销结合”的形象与其发展前景。 招商执行方案策略 二、先主力 / 核心，后散户 核心租户→品牌租户→商业租户→散户 在各版块的功能依据“群概念 / 组团概念”的功能划分后，应先将各目标行业具有号召力的品牌商户核心，商户引入本项目，将核心租户和品牌分散安排在销售区的端点，商业租户放在专设位置，散户租户放在两端点区的中端，对非散户部分商户尽量将租金放宽，让其落实进场意向，从而逐渐使本项目最终得到旺场。按照本项目的定位，主力核心商家就是蔬菜水果各大省级经销商。 三、先收紧，后放松 在遵循“高品位，低门槛”等的前提下，对商家的入场条件适当抓紧，但对核心店适当放松，而到了开业前则应当对所有商户适当放松，力求在开业能达到商户满场的效果，开业一段时间后逐步淘汰不大适合在项目经营的商户。 四、先需要，后保证 在招商过程中，有必要对每一个承租户进行评价，预测它们的经营前景，作为店面出租的指导。 五、先打压，后拉拢 垄断性、唯一性、超前性”来打压目前的正在经营的商家和正在筹备的商业项目，首先做到农副产品批发零售的NO·1，然后做到农副产品批发零售的Only·1。 六、先“暗”，后“明” 由于项目前期的宣传重点是整体形象的传递和销售，并且此时的招商主要是重点主力客户、城市一级大客户为主，以下简称“主力店”，因此，前阶段的招商不易明目张胆，要以人海战术为策略，通过各种关系渠道而招商，而到了后期，快开业的阶段，销售接近尾声，为了满场经营，需要广告公关促销等整合营销的大力招商。 招商渠道规划 松原境外招商不同于在境内举办的各种招商活动，它是一种跨地域、跨经济形态、跨文化的传播和沟通，涉及经济、文化领域，前往地区的对外投资条例、投资习性、营商习惯乃至地区商会的支持程度都将对举办招商活动产生直接的影响。本项目的招商要根据项目拟引进的商家（主力店、次主力店、普通散户商家）情况，选择恰当的招商渠道。 根据本项目的规模和铺型特点，建