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廉租房后期管理的模式探究 　　【摘 要】廉租房是我国保障性安居工程中的一个分类，其在各地的实施与启动要因地制宜，本文以青海省黄南州为范例，探讨廉租房的后期管理模式。 　　【关键词】廉租房；后期管理；三联模式 　　廉租房的后期管理模式直接关乎着廉租房制度的有效落实。廉租房后期管理模式涉及到很多环节，包括物业服务、房屋质量、监督监管等。目前在廉租房的管理与服务在具体的运作方式上，正处在不断的摸索中。廉租房在青海省黄南州的实施主要基于青海省黄南州的实际情况，探讨怎样才能建立科学健全的廉租房物业管理体系，有效发挥廉租房制度的实用价值，具有很强的社会现实意义。 　　一、廉租房后期管理存在的不足 　　1.廉租房社区物业管理存在的问题： 　　（1）物业管理没有坚盾的经济基础作保障。 　　国家对廉租房住户在政策上实施了比较宽松的优惠政策。廉租房用户只需缴纳少部分的房屋租金，这部分资金会被应用到房屋管理和房屋修理上。相对于社区物业的日常经营和前期投入成本，其作用可谓是杯水车薪，难以支撑整个廉租房社区物业的良性发展。 　　（2）政府在物业管理中参与度过重 　　廉租房的产生在一定程度上是国家体恤民情，改善民生的一个重要举措。以青海省黄南州为范例，有调查显示，超过七成的民众认为廉租房根本不能从根源上解决困难户的住房问题，仅大约两成的民众支持廉租房具有一定的社会扶贫救济性质。从我国目前廉租房的运行来看，主要以政府行为为主。廉租房运营过程中所需要的人力、物力、财力主要依靠政府投入。这种运作模式并不适合于我国现有的社会主义市场经济体系，不符合我国目前经济发展的现状。从长远来看，政府的过度参与不利于廉租房制度的可持续发展。政府应该切实降低实际参与度，只在宏观的大方向上做适度引导。 　　（3）廉租房社区服务管理人员配备不够完善 　　对廉租房社会区的管理服务人员的配备，可以就地取材，充分利用社区劳动力资源。在社区内部选用治安保卫人员、卫生保洁人员、以及房屋维护人员，这样既可以节省劳动资本的投入，也可以使社区内部闲置劳动力上岗就业，为部分低收入居民创造了财富，更为社区的和谐安定提供了基础性保障。 　　（4）面对廉租户后期的经济改善，没有相应的配套举措 　　廉租房住户对社区物业的经营投入，只局限于在前期提供一定数额的房屋租金。这就与后期社区物业管理服务的成本投入产生了冲突与落差。因此如何有效推进廉租房的长远发展，迫切需要出台与目前实际情况相接轨的新廉租房社区物业经营模式政策。 　　2.我国现行廉租房退出机制存在的问题 　　（1）不能对廉租户家庭收入做出真实准确的鉴定 　　目前，对我国居民家庭收入的鉴定主要有以下几种形式，家庭调查、个体申请、公证公示等。我国缺乏相对健全的个人信用制度与个人申请制度。目前社区专项工作人员对住户收入的调查多依据住户家庭的财政支出，难以获取廉租户真实有效的收入凭证。经济条件不好的家庭其主要劳动力的工作多具有不稳定性，这就直接为对其家庭收入的鉴定增加了难度，对廉租户家庭的实际收入缺乏真实性评判标准，这种情况不利于对廉租房家庭动态收入的把握，而且更容易对经济基础低于最低生活保障线的住户产生鉴定误差。 　　（2）缺乏完善的廉租房退出机制 　　①没有明确的退出条件与政策 　　廉租房制度带有社会扶贫的性质，它的主要对象是家庭收入低于最低生活保障线以下的城镇居民。采取住户交纳低租金的方式运作，而且以家庭收入最低保障线为划分条件，一旦超越了最低线则在原则上就必须退出廉租机制。在具体的条款规定上对确实有困难者又放松政策，允许其继续租用，只是在时间长度和租金标准上做一定的限制和调整。由此可见在廉租房的实际运作中参合了很多的人为因素，相对宽泛的退出条件不够明确和严禁，很容易受承租家庭和相关工作人员的主观愿望所左右。 　　②在退出的机制中，有些工作人员不能明确责任。 　　有部分廉租户主观上不愿意退出廉租房，于是动用一些社会关系出离于退出制度之外。这种现象的发生严重背离了我国廉租房制度的最终目标与任务。 　　③廉租房在实际运作中缺乏资金保障 　　我国的廉租房在运作及管理上其主要资金渠道来源于政府。但在具体的实施落实上则缺乏力度，致使经常出现资金短缺问题。《廉租住房保障资金管理办法》对我国廉租房的保障资金来源做了明确规定，主要来源于省财政预算中的补助安排。这些政策在具体的资金数额上没有明确指标，过于笼统十分不确定。我国是发展中国家，依照廉租户的适用条件来划分，在我国城镇涵盖面非常广，廉租户队伍十分庞大，但是在政策范围内真正受益的家庭在数量上却非常有限。 　　廉租房资金问题得不到顺利的确定性保障，会给社会市场机制带来一些不利因素。由于廉租房在一定程度上也走市场化路线，因此导致不同地方的廉租房在价格上不统一，价格上的差异引发了许多不公平不合理的竞争。由于廉租房价格不