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房地产企业土地增值税筹划的方法及绩效分析 　　[摘 要]土地增值税在房地产企业的税负构成中占较大比重，如何对其进行筹划，具有非常重要的意义，具体有拆分增值额控制增值率、巧用扣除项目、利用税收优惠政策等方法。 　　[关键词]土地增值税 税收筹划 绩效分析 　　作者简介：杜启花，山东青岛大学经济学院07级研究生；翟世杰，山东青岛大学经济学院07级研究生。 　　 　　土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入的单位和个人，就转让房地产所取得的增值额征收的一种税金。2006年12月，国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]1 87号)，要求房地产企业在满足一定条件的情况下，土地增值税必须进行清算。从2007年2月1日起，房地产开发企业土地增值税的缴纳方式为“清算制”。因此，如何合理的进行土地增值税筹划来降低企业的税收成本是企业关注及研究的热点。 　　 　　一、房地产企业进行土地增值税筹划的方法及绩效分析 　　 　　由于土地增值税的计税依据是增值额，土地增值额=转让收入-扣除项目金额，同时土地增值税的税率采用的是超率累进税率，所以土地增值税筹划可以从税收优惠政策、土地增值税的税率特点等方面入手，合理地确认收入和扣除项目来降低税负。 　　（一）利用分设公司的方式进行筹划---拆分增值额控制增值率 　　当前我国土地增值税采用的是四级超率累进税率，即转让房地产的收入越高，其增值率越高，适用的税率就越高，缴纳税款就越多。因此，纳税人在销售过程中，可以考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，通过这种方式，可以将高增值率调节到低增值率范围来有效降低土地增值税税率。在实际操作中，房地产企业可以单独成立销售公司，将增值额在两公司之间进行调整，来降低税率。[案例一] A房地产企业建造并出售一栋写字楼，有关收入支出情况如下：取得土地使用权支付的价款三百万元，开发建造过程中的开发成本、开发费用及各项税金两千五百万元（其中税金及附加275万元），房地产企业允许加计扣除的费用金额两百万元，建造完工后直接对外销售，取得销售价款五千万元。本案例中，扣除项目金额三千万元，增值额两千万元（五千万-三千万），增值率66.7%（两千万/三千万），适用税率40%，速算扣除数5%，应纳土地增值税650万元（2000*40%-3000*5%）。如果该房地产企业设立一家独立的销售公司B，将办公楼以四千万元的价格销售给B公司，B公司再以五千万元的价格出售。对于A房地产企业来讲，扣除项目变为2945万元（营业税金及附加220万元），增值额1055万元（四千万-2945万），增值率35.8%（1055万/2945万），适用税率30%，应纳土地增值税316.5万元（1055*30%）；对于B销售公司来讲，应缴纳的营业税金及附加55万元（（五千万-四千万）*5.5%），扣除项目4055万元，增值额945万元（五千万-四千万-55万），增值率23.3%（945万/4055万），适用税率30%，应纳土地增值税283.5万元(945万元*30%)。合计应纳土地增值税600万元。方案绩效分析：优点是通过设立销售公司的方法，可以有效节省土地增值税50万元，多实现利润50万元，达到节税目的。但是，根据营业税暂行条例的规定，“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权核定其营业额。”A公司销售给B公司的价格，必须经主管税务机关认可，税务机关如果认为该价格明显偏低而无正当理由，那么A公司还将面临着重新核定完税价格，补交税款、滞纳金；另外还要考虑成立销售公司给企业带来减税的收益是否高于管理运作成本，如果减少的土地增值税超过成立销售公司带来的成本时，方案可行，反之，不可行。 　　（二）巧用扣除项目进行筹划---借款利息扣除方法的运用 　　《土地增值税暂行条例实施细则》关于房地产开发费用中的利息支出做了明确规定，房地产企业在实际筹划中，要根据自身资本结构特点，选择最优的扣除方法。如果资产负债率较高，外借资金比例较大，利息费用比重较大，应该选择据实扣除的方法，反之，限额扣除的方法更有利。[案例二]某房地产企业为开发某项目取得土地使用权支付金额一千万元，开发成本两千万元，开发过程中外借资金一千万元，借款利息7%（等于银行同期同类贷款利率）。两种扣除方式下的开发费用：（1）能够提供金融机构贷款证明，利息费用据实扣除，开发费用金额为220万元（1000*7%+（1000+2000）*5%）；（2）不能提供金融机构贷款证明，限额扣除时开发费用金额为三百万元（（1000+2000）*10%）。如果开发过程中外借资金为2500万元，利息费用据实扣除时开发费用为32