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我国房地产市场区域差异化的研究 　　【摘 要】文章分析了我国房地产价格区域间波动差异特征，运用数学模型分析我国房地产价格地区间差异影响因素，得出人均可支配收入水平和信贷政策是影响房价的主要原因，对供给侧改革背景下如何调控我国房价波动以及怎样有效化解去库存区域差异化提出了相关对策建议。 　　【关键词】房地产价格；区域分化；实证研究 　　一、我国房地产价格波动区域差异分析 　　在我国当前的市场经济发展不成熟完善的条件下，房地产市场明显不是完全竞争市场，因此我??房地产的市场价格与其实际存在背离，对我国房地产价格的变化特征和区域差异进行分析就显得尤为重要。 　　1.房地产价格总体变动特征 　　根据所选样本我们可以发现，2005年以来，我国房地产价格显著提高，2005年全国房地产均价为3167.66元/平方米，到2015年己达到约7000元/平方米。除2008年房地产价格略有回落但是降幅依然不大，2009年出现大幅度上涨。截止到2016年9月末，我国房地产均价已经达到7625.47元/平方米。 　　2005年至2007年我国房地产价格保持稳中有升的态势，年均增长率为10.44%，2008年我国受国际金融危机的影响，房地产价格出现回落，出现了负增长。但2008年以后，我国房地产市场继续快速发展阶段，房地产价格出现高速增长趋势。2009年我国出台了一系列房地产新政刺激我国房地产市场发展，压抑的市场需求爆发式的满足，使房地产价格在2009年出现大幅度的上涨，年增长率达到23.18%。尽管2010年以后我国房地产市场价格继续延续增长态势，但是增长幅度均有所下降，尤其是2014年的房地产价格增长率呈现下降趋势。 　　2.各地区房价变动特征 　　北京、上海两地的房地产价格远远高于其他省市，每平米均价都在万元以上。浙江省、天津市、广东省、海南省、福建省、江苏省的房地产价格集中在5000―9000元/平方米之间，处于第二梯队，辽宁省、四川省、重庆市、湖北省、山东省、安徽省、陕西省的房地产价格基本在3500―5000元/平方米，属于第三梯队，其余省份的房地产价格分布在2000―3500元/平方米之间。在本文研究的31个省份中，房地产均价集中在2000―3000元/平方米的省份仅有1个，占3.23%；3000―4000元/平方米的省份有21个，占67.74%；4000―6000元/平方米之间的共2个，占6.45%；6000―8000元/平方米以上的有5个，占16.13%。10000元/平方米以上有2个，占6.45%；房地产均价最高的地区是北京，达到14187.94元/平方米，最低是甘肃，为2870.79元/平方米，北京房地产均价是甘肃的4.94倍。由此可以看出，我国31个省份之间房地产均价存在明显的差异，透过房地产价格我们也可以清楚地看到房地产市场在各地区发展不平衡，外化为房地产价格存在明显差异。北京、上海、浙江、天津、广东的房地产均价处于相对较高的水平，并且价格涨幅增长较大。相比之下，其他省份的价格变动范围相对较小。但是，我国房地产价格各地区之间的变动差异性较大，而且这种变动差异有不断扩大的趋势。 　　3.各省市房价收入比变动特征 　　所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，比较通行的说法认为，房价收入比在3―6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。房价收入比反映了人们购房的难易程度，也折射出房地产行业的泡沫。 　　2015年，我国31个城市的房价收入比相对较高，不平衡性较为明显。其中北京和上海房价收入比14.5分别为14.0，连续3年位列全国第一和第二，成为全国购房难度最高的城市，内蒙古依旧位居最后一名，仅4.4。而且2015年我国31个省市房价收入比不符合国际标准的省份竟达19个，占比达61.29%。此外据对相关城市调查显示，我国中小城市的房价收入比多在六倍以下，相当多的城市在4倍以内，属于房价不高的范畴，超过6倍的主要是一些大城市，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。这表明像北京、上海这种房价收入比巨大，且又有刚需需求的市民来讲，人们购房压力将再次加大，承受力将不堪重负。 　　4.小结 　　综上可见，2005年至2015年无论是全国房地产价格还是各省份房地产价格整体都呈现明显上涨趋势。2006年之后，除2008年出现小幅回落之外，其他年份房地产价格上涨趋势明显。此外，通过对我国31个省市房地产均价、房价收入比以及CPI的对应关系的分析发现，各省份房地产价格整体变动差异明显，房价收入比变化剧烈，房地产行业总体上呈现周期性、资本密集型、政策敏感度高、地域明显等特点。 　　二、我国房