前期市场调研与商业定位交大商业地产164p幻灯片资料.ppt

上海来福士广场(课程案例) * 8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 判断项目规模和投资回报的关系是否合理 判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律 判断企业自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行 * 9、项目方案的政府许可 可行性批复 规划审批 交通审批 消防审批 环保审批 供电审批 市政配套其它条件审批 项目投资回报预测的影响 　　 * 10、项目招投标 施工企业 监理单位 工料测量师 机电咨询商 * 商业地产的项目中期作业 项目的财务核算 　　 资金需求方案 　　 融资方案 　　 项目融资 　　 市场策划 　　 招 商 　　 价格策略 　　 租金策略 * 11、项目的财务核算 对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。 以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。 * 12、资金需求方案 对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制 结合项目他项资金的需求，完成项目的资金需求方案 　　 * 13、融资方案 制定的资金供给计划 融资方案　　 * 14、项目融资 开发阶段的资金准备 项目运营期间的资金准备 股权融资和债权融资 1）委托专业融资服务机构进行融资 　　 2）自己组织融资团队进行融资 3）向融资服务机构支付融资启动费 4）支付相当于总融资金额2.5-5%的融资服务费 * 15、市场策划 项目市场策划 环境景观、外立面、样板房、户型结构、接待中心、销售现场包装、施工管理、工程进度 　　 * 16、招商 招商平面、商铺落位计划和招商控制 大主力店的试招商 招商协议书 中型店和餐饮门店的招商 全面招商 * 17、价格策略 商铺售价预测 售价决策：高开低走，平开平走，低开高走　 制定预售和现房销售，预售(期房销售)在建设工程竣工之前进行销售，现房销售在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 * 预售和现售 预售:（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）建设工程规划和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 现售:（一）企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）土地使用权证书或使用土地的批准文件；（三）建设工程规划许可证和施工许可证；（四）通过竣工验收；（五）拆迁安置落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案落实。 * 18、租金策略 商铺租金预测 租金定位 对招商效率的影响　　 　　 * 商业地产的项目后期作业 管理公司的选择 　　 开业后的营销策略 * 19、管理公司的选择 管理公司以管理参股 聘请管理公司 * 20、开业后的营销策略 隆重开幕后的1~3个月的蜜月期(或称为高峰期) 有效的提袋率和交易率 年度企划活动行事历，季度、年节、月份和年中年终的计划性安排 * 项目操作技巧(签订战略合作协议做订单地产) 共同选址 技术对接 平均租金 先租后建 * 1、共同选址 想去哪个城市发展，需要大家提前排定。目标城市选定后，由我们选好一个地块，大家再对这个地块进行确认，在规定时间期限内答复。这就是共同选址。 * 2、技术对接 选址完成后，要进行规划设计，初步方案完成后，根据零售商的意见和不同要求，进行技术对接，修改完善设计方案，这些确定后才进入图纸设计阶段。 * 3、平均租金 把全国城市划分为三等，每一等的租金多少钱应事先明确。这样的好处是，不用就租金进行旷日持久的谈判。 重点进行业态的组合而不是合同的谈判，有利于我们快速的发展。 * 4、先租后建 当面积、租金确认后，先签租约，交一部分保证金，我们才开工建设，进行量身定做。到目前为止，还没有发现签了租约以后对方违约的，这样做使得我们建设的面积都是收租面积，保证我们所有的投资都是有效投资。 * 商业地产开发应把握六点关键 只租不售 准确定位 招商在前 规划设计 成本控制 物业管理 * 一、只租不售 卖其他的留商业。把后面的住宅、写字楼卖掉，把沿街的购物中心留住不买。如果你做商业地产现金流确实不够，可以考虑把住宅、公寓、写字楼卖出去也不要卖商业地产。 卖主力店。卖主力店，稍微赚一点钱，赚回小店铺的面积。因为主力店的租金上升很慢，但小店铺租金上涨很快。 卖沿街店铺。如果你做的商业地产项目，没办法规划设计写字楼公寓，卖主力店又找不到买家。为平衡现金流，实在不行,可以卖一层沿街的店铺，但不能卖一层的内铺，这样以后的招商管理问题