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房地产的项目风险探究分析 　　摘要：房地产是一个高投资、高风险行业，同时也是国家经济的重要组成部分，只有对房地产项目风险有一个准确的认识和了解，采取相应的监控和管理措施，并对房地产风险进行合理的利用，才能良好的推动房地产项目的发展。 　　关键词：房地产项目 特征 监控与管理 风险利用 　　房地产是一个高风险项目，同时由于房地产也是一个高投资的项目，所以房地产风险往往会造成严重的经济问题，对国家和地区经济都有重要的影响。要采取良好的房地产风险管理，实现风险的监控和管理，减少风险的发生，并通过合理科学地分析和认识，对房地产风险加以利用，推动房地产项目的发展。 　　一、房地产项目风险的含义与特征 　　（一）房地产项目风险的含义 　　房地产是房产和地产的总称，而地产是房产的基础。地产则是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等，房产是建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育和办公医疗用房等。 　　房地产项目所具有的风险由很多因素造成，如国家政策、国家法律，社会经济、自然条件以及房地产项目自身特点等因素的影响而形成，房地产项目风险如一般风险一样是不可以消除的，只能采取一定的管理措施来减小风险的程度， 　　（二）房地产项目风险种类和特征 　　1、房地产项目风险的种类 　　按照房地产项目的工作流程来说，房地产风险可以分为房地产投资决策阶段风险、地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险、地产租售风险。而按照房地产投入要素来分可以分为人员、技术、时间、资金、其它几个方面的风险。而根据房地产产生的原因来分，房地产项目的防线可以分为自然风险、社会风险、经济风险以及技术风险。 　　2、房地产项目风险的特征 　　房地产项目风险和一般风险一样都存在一定的特征。而房地产风险的主要特征就是普遍性、客观性、不确定性、潜在性、可测性、双重性、行为相关性、可变性、多样性和多层次性等特征。通过这些特征我们可以发现房地产项目风险并不是那么恐怖，有其和一般风险一样的特征，同时房地产风险也不一定只是带来坏的影响，通过房地产风险的合理利用，也会带来好的结果。 　　（三）房地产项目产生风险的因素 　　房地产风险的因素包括费用、技术以及进度等内部因素，同时也包括社会环境和管理的风险等外在因素。 　　1、费用因素 　　因为项目的要求不明确，以及受技术和项目进度的影响，可能会造成费用上的超支。这种风险因素的估计要从技术风险影响、进度风险影响、成本预算准确性、合同类型影响、合同报价影响以及任务的明确性等方面进行。 　　2、技术因素 　　房地产项目相关的技术因素的变化给房地产项目建设所带来的影响。主要包括技术的成熟性、复杂性以及和其他项目的相关性等方面给房地产项目带来的影响。 　　3、进度因素 　　房地产项目建设的进度的快慢对房地产项目的影响。其主要包括技术的因素，计划合理性、资源充分性、项目人员经验等方面的影响。 　　4、管理因素 　　房地产项目的管理职能和管理对象的状况和变化对房地产项目的影响，主要包括领导素质、管理组织以及管理计划等。 　　5、社会环境 　　由于外在的社会情况的变化给房地产项目带来的影响。主要包括国际、国内的政治、经济技术的波动，或者由于自然界产生的灾害，这些因素都可能给项目带来影响。 　　二、房地产项目风险的监控与管理 　　因为房地产项目的风险是客观存在的，且有以上的特征，所以要针对房地产项目要建立一个完善的监控和管理机制。 　　（一）房地产项目的风险评估和分析的方法 　　房地产项目的风险评估和分析就是对房地产项目的各种风险产生的概率以及其产生的后果做出准确的定量估计，从而可以为制定和实施风险处置计划提供依据，是风险处理的重要前提。在房地产风险评估和分析中主要就是采用的是外推法进行评估和分析，而外推法一般分为旁推、前推以及后推这三种类型。旁推法就是以相似项目的数据进行外推，用历史项目的记录来对新项目可能将遇到的风险进行评估和分析，在旁推法的使用中要注意新的变化的影响；前推法就是根据历史的经验和数据来对项目的风险发生的概率和后果进行评估和分析，当历史数据有周期性时，直接对风险进行周期性的评估和分析，当没有周期性的时候，就可以用曲线或者分布函数来拟合数据进行外推；后推法把未知的想象的事件及后果与一已知事件与后果联系起来，把未来风险事件归结到有数据可查的造成这一风险事件的初始事件上，从而对风险做出评估和分析。 　　（二）房地产项目的风险分析 　　1、土地风险 　　土地风险主要就是土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性而造成的风险。自然属性主要包括土地的工程地质条件和水文地质条件等，自然属性方面的风险主要包括地基承载力、不良地质结构（滑坡、泥石流等）、地下水埋