奉化新桥骨科地块研究38p幻灯片资料.pptVIP

奉化新桥骨科医院地块研究 壹、市场概述 贰、专题研究 规划中奉化住宅用地向西面延伸，本案位于城西生态居住区与老城区交通枢纽大成路之旁。区域优势明显，发展前景无限。 小结 2009-2011年奉化市区商业及住宅土地推出情况 奉化市区土地成交量较少，成交土地可建商品房体量约52万方。 本案 地块分析 金丰地块和宁兴中基地块体量较大，产品和推出时间与本案相似，将形成竞争。 金丰地块 宁兴中基地块 2009-2011年奉化市区土地推出量和成交量较小，预计未来房源供给量短期内有限，本案竞争压力不大。 小结 主要在售楼盘 楼盘名称 区域 开盘时间 产品 类型 总套数 （套） 现剩余套数（套） 户型面积 （ ㎡ ） 均价 （元/㎡） 销售状况 备注 水景苑 广平路与南山路交叉口 2010-11-1 住宅 商铺 60套 30 120-200 12000-13000 现均价13500 50% 共1幢15层，1-3层规划为商铺，4-15层为住宅，共60户 银泰城 中山路以南，岳林路以北 2011-06-19? 住宅 公寓 商铺 1138套 800余套 公寓40-69㎡，住宅90-300㎡不等，主力面积130-150㎡ 12000-13000 现住宅开了2幢，一幢板楼，销售率35% 由1幢28层单身公寓和7幢11-30层住宅组成 东郡尚都 西临斗门路，东靠金钟路，南靠长汀东路 2010-5-15 住宅 1253套 364 80-300多㎡ 12000 70% 由9栋小高层以及8栋高层组成 香山美邸 奉化长汀路与茗山路交叉口（市交警队旁） 2011-5-1 住宅 别墅 别墅79套 住宅600多套 别墅剩十多套，住宅剩余500余套 住宅126-200 ㎡,联排220-250平㎡ ，独栋300-440 ㎡ 12800 10% 　 奉化市区楼盘目前市场存量约2000套左右，但主要集中在银泰城和东郡尚都，集中推盘量不大。 奉化市场目前在售楼盘数量不多，市场供应量有限，这为本项目住宅和公寓的销售提供了良好的市场契机。 小结 贰、专题研究 一、类住宅研究 二、单身公寓研究 三、超市研究 四、商务宾馆研究 一、类住宅研究 个案分析 奉化银泰城 项目类型：住宅、公寓、商铺 项目位置：奉化南山路以东，中山路以南，广平路以西，岳林路以北 土地年限: 70年 开盘时间：2011-06-19 总 户 数：总户数1138户，板楼住宅120余套，酒店式公寓440套 户型面积：前期推出6.7号楼大户型已基本去化完毕，目前主推板楼，面积段为70㎡-90㎡，120 ㎡ 销售价格：6号楼153 ㎡户型实际成交价格为14500-15200元/ ㎡，板楼11500-12500元/㎡之间。板楼优惠政策：按揭优惠800元/㎡，全额付款优惠1000元/ ㎡ 销售率：板楼销售率35%，1，2,3,4,5号楼及酒店式公寓还未推。其中5号楼为170-194大户型，正在蓄客之中 项目资源：银泰百货，超市、影院 个案分析 阳光茗都 项目类型：住宅 项目位置：奉化大成路以北 土地年限: 70年 开盘时间：三期 2008年 总 户 数：总共832户 户型面积：90-160 ㎡左右 销售价格：13000元/㎡，复式12000元/ ㎡ 销售率：还有2栋大面积复式楼未开 小结 1、奉化市场大面积户型较少，200㎡左右的平层尤为稀缺。 银泰城：153 ㎡户型共54套，售价14500-15200元/ ㎡,销售1个月左右时间剩余5 套，较为成功。170-194 ㎡户型共54套，预计售价16000-17000元/ ㎡, 10月份左右开盘。 阳光茗都：因工程进度及房产市场环境影响，还有2幢大面积复式未开。 2、目前房地产市场不容乐观，本项目紧邻医院且产品为大户型类住宅，对于客户来说有抗性。小区与银泰城相比有差距，销售存在一定难度。但银泰城153 ㎡户型的热销证明奉化拥有青睐中大户型的客户群体，二次置业的目标客群最看重的是价格及产品品质，如果本项目从较低的价格打造高端产品的理念出发且附加中央空调等配置，以及城区高档住宅推量较少，本项目成功销售机遇可期。 二、单身公寓研究 银泰城酒店式公寓440套，目前正处于蓄客阶段，据了解每个业务员手上有10余组客户，按楼盘房源需求比来看蓄客情况一般。 个案分析 1、单身公寓在奉化区域的接受度较底。 2、本项目如果走低端路线，则不易被市场接受；走高端 路线则客源被银泰城分流。为此单身公寓体量不宜太 大。预计5-6个层面，150余套较为适宜。 单身公寓研究小结 三、超市研究 示意效果图 奉化城西首个大型一站式购物超市 ？ 目前奉化大型超市主要沿南山路纵线分布，占据了城区的主要核心地段，紧靠本项目的加贝超市是目前城西唯一的中型