夏垫项目操作思路汇报85p教学文稿.pptVIP

1.政府打压房价总的方针政策短期内不会改变。 2.在北京等一线城市限购令的影响下投资需求被进一步遏制，目前市场客群主要需求方向为刚性需求。 3.夏垫作为北京周边辐射区域整体房价在上升通道，但因其为三线城市受限购令等政策的影响较小，所以目前部分投资客户将投资方向投向交通便利并与一线城市毗邻的具有投资潜力的二、三线城市，所以夏垫随着交通完善与城市化进程的发展未来地产市场呈积极上升态势，但上升速度势必较之从前会有所放缓。 政策对本案的影响 第二部分 项目概况与价值分析 概况 项目地块紧邻102国道，距离燕郊核心区仅10公里车程，且道路通达性极佳。 本案 项目用地评价 项目地块内以原住居民为主，环境不十分理想； 项目整体地块较小，但地块规整度较高； 不存在拆迁问题； 没有高压线或轨道交通等外在影响因素； 项目SWOT分析： S优势（Strength） W劣势（Weakness） S1区位优势，燕郊进入夏垫及大厂门户 S2交通优势，紧邻102国道 S3自身带有一定体量商业 S4营销模式及管理体系超前(可以做到的） S5地块规整度较高 S6项目周边配套较为完善 W1地块体量较小 W2缺乏园林景观 W3产品较为单一 W4开发商本地知名度低 O机会（Opportunity） T威胁（Threat） O1北京CBD继续东扩给燕郊以致夏垫带来的机遇 O2区域内竞争项目较少 O3区域市场缺乏品牌楼盘 T1 区域内明星楼盘对本案的影响 T2 住宅市场竞争激烈 T3 2011年房地产政策 第三部分 项目总体操盘策略 总体操盘策略： 高姿态入市：项目推广造势高举高打，迅速点燃市场，在区域内营造出项目的高知名度； 项目总体形象定位以区位优势和交通优势作为核心卖点，并辅助自带商业作为辅助卖点； 寻找最符合本案的营销模式：以关系营销、复合营销、多点营销等方式达到营销体系上的全方位推进，加快项目销售速度，提升项目整体销售均价； 统一项目形象，达到口碑传导的操盘策略，为开发商在本区域内营造良好口碑及知名度，给后续项目打下良好基础。 总体操盘策略细化思路： 高姿态入市： 包括产品卖点包装准备、首次公开亮相、售楼处正式开放、首次客户活动、项目形象推出、销售资料与销售道具准备等方面均以高姿态入市，营造本案区域内的高知名度及项目品味。 首次客户活动与售楼处正式亮相结合 通过前期的项目亮相，营造本案知名度，并告知客户项目相关信息；把首次客户活动与售楼处正式亮相结合，正式启动本项目： 主要以项目户外硬广、DM派单并辅之以短信告知客户项目首次亮相的相关信息，邀请至少200名以上的客户参加本次售楼处开放仪式；通过在现场产品演示、现场演出、现场抽奖、礼品发放互动的方式隆重推出本产品；细化产品推介会方案正式进场后提供。 项目形象与宣传道具包装 户外推广画面的设计，现场包装，折页、海报、户型图的设计制 作必须以高品质、高要求制作； 所有涉及推广语言文字要体现出项目高品质感； 折页 户型单张 VIP卡 总体操盘策略细化思路： 开创营销体系上的创新： 以体验营销、关系营销、复合营销、多点营销等方式达到营销体系上的全方位创新； 体验营销：考虑项目体量不大，产品形式较为单一及项目高举高打， 速战速决的总体操盘策略，建议打造两套样板间； 充分运用售楼处展示区的体验作用； 通过销售相关道具、资料、说辞让客户体验到项目的价值； 开创营销体系上的创新： 关系营销：经过我司前期对大厂地区整体市场的调研，老带新成交的数量始终占有一定的比例，且客户老带新也是本地区的一种主要宣传途经；后期主要通过客户关怀、客户回馈活动等手段提升客户关系营销的作用最大化； 复合营销：通过媒体手段的挖掘强化，提升复合营销的作用；采用户外、短信、DM、电视、电开、销售手册等传统媒体的有效组合，达到复合立体宣传的作用。 开创营销体系上的创新： 多点营销：由于本案项目地距离燕郊门户位置仅10公里，建议可以考虑在燕郊设置第二售楼处或项目专属看房班车，从而拉升项目销售速度，提高项目知名度，并未开发商后续项目做好前期铺垫； 品牌营销：立足大厂、辐射燕郊。 营销目标与周期安排： 项目形象符合项目气质 项目价值达到最大化 项目品牌可以植入当地并能辐射周边 目标解析： 通过项目价值提炼和系统包装提升，树立项目形象，占领区域市场最高点； 通过项目精准的营销，在控制项目风险同时，实现项目利润收益的提升； 创造项目口碑，为开发商下一步进驻大厂市场做好准备，扎根夏垫区域，辐射大厂，以致燕郊； 营销目标分解： 1.1通过产品介绍、现场包装、销售道具、现场管理、营销活动、广告推广全方位、立体化树立项目形象最高点。 1.2结合项目开