以房抵债法律分析.pptx

“以房抵债”协议中买卖合同的性质研究;彭俊卿的论文共分为三个部分：第一部分阐述了一个十分典型的以房抵债案件，鹏将案件中的基本事实、判决摘要以及理由进行总结并阐述了各级法院对本案中以房抵债协议的认定态度，为下文的进一步分析打好了基础。第二部分是现行法律、学说状态。关于现行的学说，彭列举了以下几种认定：1.让与担保 2.后让与担保3.附条件买卖合同4.代物清偿预约买卖合同并对是否涉及流质条款进行了分析。第三部分，以房抵债协议中买卖合同性质探究彭从以房抵债的上位概念以物抵债理论的角度反对了认为抵债条款违反了禁止流质的规定的看法我以为彭的题目似乎取的大小适中，即限定在了以房抵债协议中的买卖合同，论文结构也较为合理;本文的创新点;本论文的参考文献;崔建远：《以物抵债的理论与实践》，载《河北法学》2012年3月 ［日］我妻荣：《新订债法总论》，王燚译，中国法制出版社2008年版，第265页 刘家安：《要物合同概念之探究》，载《比较法研究》2011年第4期 孙森焱：《民法债编总论》（下），法律出版社2006年版第853页 赵祯祺：《民间借贷中担保型买卖合同效力问题--兼析民间借贷司法解释第24条》，载《综合论坛》 参见（2016）苏民终1461号；（2015）滨中民一终字第436号；（2016）渝02民初88号；（2010）浙金商提字第5号 张海鹏：《担保性房屋买卖合同法律性质之探析__兼析民间借贷司法解释第24条》 黄芬：《以商品房买卖(合同)设定的担保的法律属性与效力—兼评最高人民法院公报案例“朱某与山西某房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案”》，载《河北法学》2015年第10期 详见《最高人民法院指导案例第72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》。 黄芬：《以商品房买卖(合同)设定的担保的法律属性与效力—兼评最高人民法院公报案例“朱某与山西某房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案”》，载《河北法学》2015年第10期 梁慧星：《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第638页 孙鹏、王勤劳：《流质契约效力论》，载《法学》2008年第1期 刘琨，《以物抵债协议不宜认定为流质契约》，载《人民司法》，2014年2月 吴光明：《流抵契约禁止原则之转变》，载《人大法律评论》2012年第1辑. 共20篇论文，大多为2015年之后的新论文，参考价值很高。;本文的不足之处;来自朱俊芳案的启示;与代物清偿类似的概念：抵押物到期折价;抵押物协议折价应当符合下列要件：（一）须抵押权担保的债权已届清偿期。（二）须抵押人与抵押权人达成抵押物折价协议。;评论者的观点：在现代社会，禁止流质的规定无法起到保护交易双方中任何一方的作用，应该予以废除 理由如下;期权的内容就是借款人有权在借款利息之和高于所抵押物的价值时，以物抵债。当然有学者指出，如果借款人无力偿还借款而此时抵押物价值高于债务价值时，强制以物抵债是否对债务人造成了巨大的损害？我以为，对于商业主体而言，这属于正常的商业风险，而如果抵押物价值大幅高于债务数额且债务人并非出于商业目的，则可以以情势变更为由对合同进行调整以保护债务人。而实际上现代社会的融资渠道众多，很少会出现拥有足额抵押物却无法融资以偿还借款的情况。在现实中，合??双方往往因为向银行贷款流程过长或者实现抵押权的费用过高时间过长而倾向签订以物抵债的合同。而在司法实践中，即使认定合同中的条款为流质条款因而无效，也只会认定其流质无效而抵押合同并不因为流质条款无效而当然无效。以彭论文中的李玉龙案为例，判决结果是以案涉公证抵押的24套房屋优先偿还李玉龙欠款本金及利息，在这种情况下，债务人就受到了过度的倾斜保护。 在目前这种无法彻底禁止流质的情况下，法律对社会中正常的商业交易的过度干涉会导致正常的交易陷入定价混乱。以目前流行的商业地产融资模式为例，房企往往会提供旗下的商业地产作为以房抵债的标的，但其不仅仅是因为需要资金，这种方式只是其融资方式中的一种，其目的是为了筹集更为低廉的资本。一般其约定利率会小幅高于银行的定期存款利率而低于其直接想银行融资面临的高额利率以及变相的高利。到期时，其会根据商业地产价值是低于还是高于其债务额而决定是否赎回。难以简单的以流质条款来简单地否定这种融资方式的有效性。