中原_中铁建_重庆华川北碚项目发展方向思考_119ppt.ppt

建筑风格方向二 托斯卡纳纯朴风格 建筑风格方向三 英伦人文沉淀的建筑风格 生态湿地公园生态性、观赏性、参与性 物业管理建议 可能的情况下，建议邀请知名物业管理公司直接管理！ 项目可能的重要卖点分析 区域价值—未来城市发展方向，高尚居住区。 山水资源—缙云山、回龙湖、湿地公园，低容积率生态净土 产品设计——全面升级的原生艺墅。 物业管理—享受世界一流的物业服务。 生活方式—幽静雅致的城市高尚生活形态。 项目开发要点提示 1、注意可能的政策变化风险，合理控制开发节奏，看准市场时机推出。 2、山地建筑的容积率利用低，在前期规划前，充分论证，合理考虑在不 同容积率下的市场风险、售价、成本及利润关系，考虑不同物业形态的 组合。 3、高端项目的前期成本投入相对较高，要充分考虑项目各阶段的现金流。 4、高端项目的细节要求度高，项目过程中的质量控制尤为重要。 特别说明： 以上内容只是中原初步的思考，并不代表中原对本项目的最终建议，如果有机会，中原将在系统的调研后提供相关正式建议！ 1、主城客户对北碚的印象。北碚对主城客户的吸引还需进一步研究（北碚吸引力研究和主城客户增加趋势判断）。 2、北碚客户的需求特征，还需要进一步验证。（本地客户独特性研究） 3、市场对项目地块的认知与道路修通关系如何。（开发时机判断） 4、重庆的山地高端产品很多，对这些产品进行深入研究，为本案解决道路系统、花园设计、联排过密等问题。（产品设计细节） 下一步将重点研究 提案结束，谢谢聆听 重庆典型别墅分析——美利山 项目点评： 优势： 品牌优势； 精致而细腻的示范园林； 双车位，赠送花园面积大； 现场营销氛围浓郁； 劣势： 户型开间较小，采光通风面较窄； 主城洋房典型案例分享 金科·十年城 金科·十年城 项目 优势 劣势 金科10年城 金科品牌，布局上有明显围合意识，能够保证私密性和强调邻里间的关系。 户型的均好性和不同资源的占有可以细分客户。比如，平层、跃层、私家会所、花园等产品。 交通不方便，目前周边配套差 景观、建筑表现比较平庸。 主城洋房典型案例分享 龙湖·江与城 项目 优势 劣势 龙湖·江与城 龙湖品牌优势 外立面洋味十足，风情感强。 园林示范区的体验营销让客户体会自然生态的舒适性。 户型设计较为一般 联排别墅设计——宽HOUSE,宽生活居室的尊崇感来自于享有的自然资源，享有更多机会与阳光、空气、景色等自然亲密接触是宽HOUSE的主张，她将极大提升别墅的尊崇感。（将结合容积率系统考虑） 6-7m 15.9m 8.8m 7.9m 传统联排的开间小，进深大——采光面狭窄、通风效果差，单层面积大；宽HOUSE开间大，进深小——采光面充足、通风效果佳，单层面积小，便于控制面积； 宽HOUSE的客厅面宽达到6.5米，远超过传统联排客厅采光面尺寸（4－4.5米）的舒适度 6.5m 4m 宽HOUSE的两个次卧室面宽都可达到4.5米，超过传统联排次卧室面宽（3.3－4）的舒适度 4.5m 3.3m 4m 由于宽HOUSE单层面积较小，第三层可以打造更为尊享的主人私密空间，轻松完成客户的居所梦想； 一层 三层 二层 地下架空层 负一层：利用坡地结构做3米层高的架空层，待交房后业主可根据统一要求将架空层改造为车库及私家会所。 部分短头户型地下室甚至可形成双面开窗。 改造后的开窗面 联拼数量：建议主要采用3－4联拼接方式，保持舒适度； 一层 三层 二层 一层 三层 二层 一层 三层 二层 一层 三层 二层 类独栋别墅：将传统的联排别墅用1.5-5米的私家庭院分割开，既增加私密性又增加采光通风面 客厅挑高6.6米，客户在装修时可盖板在二楼形成卧室，从而达到超值空间的赠送； 全套房设计，每间卧室均带有独立卫生间； 产品细节建议： 前庭后院：80-100平米通过下沉式前庭后院为地下室提供足够的采光和通风性能；另外在地下室和前庭院内设置双车位，满足客户停车需求； 后院 前庭 产品细节建议：对部分坡地的户型负一层因高差原因无法设置后院的，则尽可能在一层设置，建议面积为50平米左右。 后院 洋房设计——别墅化 3＋1洋房 VS 传统洋房 跃层 跃层 平层 平层 平层 跃层 跃层 垂直方向仅为3户，大大降低了居住密度，提升了居住品质和私密性； 根据坡度将负一层架空，一层和二层业主可根据物管统一要求改造为私家会所； 一层地下室 二层地下室 独立入户VS共用楼梯间 剖面 户户独立进出，极大的彰显了高于一般洋房的尊崇感； 引入别墅中的独栋、双拼概念，巧妙的将各楼栋错开，避开传统洋房布局存在对视、私密性差的不足，同时也增加了采光，丰富了景观； 独栋洋房、双拼洋房 林荫下的洋房 错落的点式布局及山体建筑，在远观的情况下，容易给客户造成密度