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“我的梦中家园” ——乌桥岛项目机会研究 小组成员： 目录 工程概况 二、评估市场分析与营销分析 三、评估项目的资金来源和融资方法 四、评估项目的用款计划 五、评估项目的财务效益 六、评估项目的国民经济和社会效益 七、评估项目的投资必要性 八、项目的风险分析 九、结论 工程概况 （一）项目所在地的概况 乌桥岛位于汕头市西南部，汕头中心城区与乌桥岛的来往，靠的是四座桥：解放大桥、迥澜桥、光华桥和乌桥。 （二）小区的概况：小区总占地面积：9270㎡ 总建筑面积：13875.68㎡ 建筑总占地面积：2572.16㎡ 容积率：1.50 公共用地面积：200.96㎡ 绿化面积：2500㎡ 道路面积：4000㎡ 总户数：121 （三）乌桥岛适应性住宅小区的规划设计概况： 总共由四种基本户型组合，即A、B、C、D号楼。在北面面向韩江的是A号楼，由九栋三层半的楼房组成。在小区的中间是D号楼房，为一梯二户，三室二厅二卫，八层高，总共有48户。在小区的南面是B、C号楼，也为一梯二户，三室二厅二卫，八层高，总共64户。 户型数据 户型 建筑面积（㎡） 使用面积（㎡） 户数 A 96 336 9 B 123.35 96.76 32 C 136.89 109.53 32 D 111.20 88.55 48 详见附图—乌桥岛总平面图。 二、粤东地区房地产市场初步分析和营销分析： （一）市场分析 1、开发投资调查 （1）、完成开发投资 粤东地区（汕头、揭阳、潮州、汕尾）完成开发投资18.61亿元，同比增长15.7%，增速低于全省平均水平低9.2个百分点。 表1 粤东地区房地产开发投资数据表 单位：亿元 粤东地区 数据 占全省比重 2009年1季度 16.09 3.4% 2010年1季度 18.61 3.1% 同比增长 15.7% -0.3个百分点 从结构来看，今年1季度各地区房地产开发投资以住宅为主，粤东地区高达81.1%。 表2???? 2010年1季度广东粤东地区各类物业开发投资数据表 单位：亿元 地 区 总投资 住 宅 办公楼 商业营业用房 其 他 经济适用房 占 比 占 比 占 比 占 比 粤 东 18.61 15.1 0 81.1% 0.67 3.6% 0.85 4.6% 1.98 10.6% （2）、开发投资到位资金 ?　　粤东地区房地产开发投资到位资金与去年同期相比均有较大幅度增长，粤东同比分别增长54.8% ?　　从到位资金占开发投资比重情况看，粤东地区超过200%，资金比较充裕；粤东为149.1%。与去年同期相比，粤东地区到位资金占开发投资比重均有所提高（见表3）。 ? 表3???????? 粤东地区房地产开发投资到位资金数据表 单位：亿元 时 间 粤 东 占开发投资比 2009年1季度 17.92 111.4% 2010年1季度 27.74 149.1% 同比增长 54.8% 37.7个百分点 2、土地购置 ?　　与去年同期相比，今年1季度粤东的房地产企业购置土地面积则同比下降33.6%，但成交价款同比增长7.3%（见表4）。 ? 表4????? 粤东地区房地产企业购置土地数据表 单位：亿元、万m2 时 间 粤 东 面积 成交价款 2009年1季度 205.80 32.93 2010年1季度 136.67 35.35 同比增长 -33.6% 7.3% ? 　3、商品房建设 　季度粤东地区的商品房施工面积及新开工面积同比增幅都比较大，尤其是新开工面积方面，粤东地区同比增幅达到67.3%。商品房竣工面积方面，有一定的增长。（见表5）。 表5 粤东地区各类商品房建设数据表 单位：万m2 时 间 面积 粤 东 2009年1季度 施工面积 678.49 新开工面积 126.27 竣工面积 56.11 2010年1季度 施工面积 937.81 新开工面积 211.29 竣工面积 85.14 同比增长 施工面积 38.2% 新开工面积 67.3% 竣工面积 51.7% ? ? 4、商品房交易? 　　数据说明，粤东的房地产市场交易普遍畅旺，量价齐升，商品房、商品住宅销售均价也均突破3000元/平方米（见表6）。 ? 表6?????????????????粤东地区商品房交易数据表 ? 地 区 时 间 商品房销售面积（万m2） 商品房销售额（亿元） 均 价 （元/m2） 住宅销售面 积（万m2） 住宅销售额（亿元） 均 价 （元/m2） 粤 东 2009年第1季度 49.41 13.01 2633 45.11 10.89 2414 2010年第1季度 68.99 21.59 3129 66.47 20.2