深圳熙龙湾项目组做的竞争对手金泓凯旋城二期开盘分析解析.docVIP

金泓凯旋城二期 开盘分析 营销中心熙龙湾项目组 2008-01-13 一、项目概况 1、开发团队 开发商 深圳市屹海达实业发展公司 园林规划 加拿大奥雅园境师事务所 建筑设计 深圳大学建筑设计研究院 策划代理 中原地产 整合推广 思迈广告 物业管理 深圳南油物业管理有限公司 2、基础数据 项目整体数据 物业类型 多层 总占地面积 3.48万㎡ 总建筑面积 17万㎡（其中住宅12万㎡） 总户数 861（此次推出12号楼共计401套） 小区总停车位 2500 容积率 3.8 绿化率 87% 主力户型 102.12平方米 三房 142.85平方米 三房 142.56平方米 四房 配套设施 小区内部配套：社区配套的2万平米集中商业与1200米长商业街； 教育：宝安实验中学、海滨中学、新安中学、安乐小学、新安街道办凯旋城幼儿园； 购物：50万平米商业中心、天虹超市、好邻居百货； 银行：中行、工商银行、建行； 医院：妇幼保健院、人民医院、武警门诊部； 其他：滨海生态走廊、宝安体育馆 地理位置 宝安区 宝安新安一路南，新圳河南侧，中南花园西侧 本次出售数据 出售楼栋号 12栋 出售套数 401套 A座 支座 房 型 面 积 套 数 均 价 A 三房 100.34 26 18881 B 三房 102.12 26 18825 C 三房 142.88 27 22219.67 D 四房 142.56 26 21732.33 E 三房 142.13 27 22461.67 B座 支座 房 型 面 积 套 数 均 价 A 三房 102.19 26 15920 B 三房 102.19 26 16128 C 三房 142.85 27 20256 D 四房 142.79 26 18954 E 三房 142.89 27 19142 C座 支座 房 型 面 积 套 数 均 价 A 三房 102.18 27 17761 B 三房 102.18 27 18071 C 三房 142.84 28 21094 D 四房 142.52 27 20301 E 三房 142.84 28 20506 户型特点： 1、户型方正，布局合理，实用率较高； 2、叠式设计，户型不通透，通风采光较差，赠送面积较少； 3、户型设计及装修上缺少创意，室内空间布局不够大气； 户型配比数据 户型 面积 套数 套数比 均价 三房 100.34-142.88 322 80.3% 19272.11 四房 142.52-142.79 79 19.7% 20329.11 基本数据对比 楼盘名称 栋别 面积 户型 均价 熙龙湾 4B02 126.26-129.14 三房 18950 4A02 139.62-141.59 四房 17975 金泓凯旋城 12A 100.34-142.88 三房 19272.11 12B 142.79 四房 20329.11 分析：金泓凯旋城三房和四房定价相对较高，就区位优势及开发商品牌来说，金泓均不及本项目，此次定价会给本项目的销售带来一定利好，在后续三房、四房的销售中要通过性价比优势进行客户引导。 3、营销推广 主打广告语：城港上国际生活大邸 卖点分析： 地铁口物业，离地铁一号线延长线新安路站仅200米，是地铁一号线及五号线的换乘点 二线西部第一大盘，总建筑面积511425平米，一期已经入伙，社区生活纯熟，配套完善，居住氛围较浓 深圳最长小区商业街 深圳最大外延园林，拥有外延3.6万平米的主题绿化长廊 立于双港之上的关口物业，位于宝安中心区位置，，区位优势明显，生活配套完善 教育方便：有宝安实验中学、海滨中学、新安中学、安乐小学、新安街道办凯旋城幼儿园，解除家长后顾之忧； 营销推广： 2007年12月8日正式接待中心开放，现场举办移民与海大型雕塑展 2008年1月10日电话通知登记客户及一期业主选房及样板房开放事宜 2008年1月12日样板房开放同时开始销售 二、开盘现场分析 1、选房形式 集中看房 自然销售 在考虑到市场和项目自身客户积累因素后，采取在样板房开放的同时，以自然销售的方式进行销售。公布选房时间为上午10点，售楼员告知客户只要有选中的意向房号，都可进行现场销售，不受时间限制。上午10点时，现场共停车54辆，到场人数约为300多人。整个销售过程采取自然销售的形式。 2、客户特征： 年龄结构在： 30岁——40岁之间 区域分布： 宝安、南山客户为主 职业类别：企业管理层、公司白领、政府公务员、中小型私营企业主为主 客户描述:购买客户在当前市场情况下，以自住为主，多为改善居住环境的一、二次置业。目标客户群为企业管理层、公司白领、政府公务员