上海佳铭九亭别墅项目定位跟产品价值评估提报_77页.pptVIP

佳铭九亭别墅项目提报 本次提报需解决3个问题 项目定位 产品建议 价格评估 项目定位 背景分析 市场分析 客源分析 九亭——城市别墅 西向发展表现为独栋别墅，休闲度假氛围浓郁，以高端独栋别墅为主 南向发展表现为经济型别墅，城市居住氛围浓郁，纯独栋别墅极为稀缺 本项目所在并非传统高端别墅区，而具有更高的城市属性 城市别墅——地理位置 未来市场中，本项目将是城市别墅中距离市区最近的纯独栋别墅地块 城市别墅——交通条件 有地铁连接城市中心，可步行搭乘地铁的独栋别墅板块 3条快速通道环绕，快速联通城市中心的独栋别墅板块 城市别墅——配套条件 唯一同时享有内、外双重城市级商业配套的独栋别墅项目 城市别墅——稀缺性 本项目将是城市别墅范围内的绝版纯独栋别墅地块 小独栋别墅 未来西区别墅中城市属性最强的纯独栋别墅地块绝版纯小独栋城市别墅项目 项目定位 背景分析 市场分析 客源分析 独栋别墅整体市场分析 去化1 去化2 去化3 总价段1——500万以下 总价段2——500-750万 总价段3——750-1000万 总价段4——1000万以上 结论 尽管独栋市场供不应求、价格上涨迅速，但在宏观调控的背景下，仍应采取较为谨慎的操作策略，将本项目总价段切入在最有市场和客源保证的总价段内，降低未来市场风险是本项目重要原则之一； 从整体别墅市场来看，结合本项目先天条件将主力总价段放在750万—1000万，是既能保证市场支撑以及利润最大化的。 小独栋别墅市场分析 供应 未来供应近400套，以目前去化速度来看1年内可完成去化，房源供应表现为稀缺 去化 小独栋整体月均45套去化，去化表现良好 面积价格 主力面积段在240以下，240-330，330-430，430以上，其中240-330综合表现最佳 500-1200万总价段去化最佳，1200万以上总价过高影响去化速度 结论 项目定位 背景分析 市场分析 客源分析 小独栋别墅客源——区域分布 小独栋别墅客源——层次结构 小独栋别墅客源——年龄层次 小独栋别墅客源——购房目的 九亭别墅客源综述 区域目前别墅客源主要有三类： 来自市区和产业区的中高层管理——占50% 本地或周边的小型企业私营业主——占30% 上海人养老——占15% 但受区域高端物业缺乏影响，目前客源预算普遍较低，联排在250-350万，独栋在400-500万 客源分析总结 九亭目前别墅客源与竞争市场小独栋别墅客源具有较大的相似性：客源分布区域具有较强城市性，私营业主、企业高管、主管比例相对更高，客源年龄层次相对较低，且以第一居所为主要购房目的 我们的客源构成 我们的客源分布 项目定位总结 从区位上看：本项目是西区别墅中城市属性最强的绝版纯小独栋城市别墅 从市场竞争上看：240-330平米面积段，750-1000万总价段的小独栋别墅市场具有良好的可操作性、获利能力和风险抵抗力 从客源上看：市区和西区为主的远海系、近海系、本金系、少成系客源构成本项目打造高端小独栋城市别墅的客源基础 项目整体定位 以私企业主、企业高管、主管为主力客源的 西区别墅板块城市属性最强的 绝版的、最高端的 纯小独栋城市别墅 产品建议 我们做什么样的小独栋别墅产品？ 风格：跳脱区域市场，赋予项目尊贵、城市感 庭院：赋予项目更私密、更尊贵、更具变化的内居住环境 规划：以路网和景观弥补高建筑密度不足 面积配比：更贴近市场最佳配置 其它建议 立面风格——竞争市场 立面风格——竞争市场 立面风格——建议原则 打造原滋原味的英伦Tudor建筑 Tudor：英国“都铎式”建筑 选择Tudor建筑的原因 英式城市深处的最高级别别墅 古朴典雅，经得起时间的洗礼 再现英伦贵族文化 建筑界公认的最亲切宜居的建筑风格 风格：跳脱区域市场，赋予项目尊贵、城市感 庭院：赋予项目更私密、更尊贵、更具变化的内居住环境 规划：以路网和景观弥补高建筑密度不足 面积配比：更贴近市场最佳配置 其它建议 庭院——建议原则1 庭院——建议原则2 营造最“昂贵”的独院独栋别墅 以实体外墙对私家花园进行围合 利用高于人类视线的密植绿墙，弱化建筑间的距离感，围合私家院落 让围墙成为内外景观的一部份 风格：跳脱区域市场，赋予项目尊贵、城市感 庭院：赋予项目更私密、更尊贵、更具变化的内居住环境 规划：以路网和景观弥补高建筑密度不足 面积配比：更贴近市场最佳配置 其它建议 规划——原方案问题 风格：跳脱区域市场，赋予项目尊贵、城市感 庭院：赋予项目更私密、更尊贵、更具变化的内居住环境 规划：以路网和景观弥补高建筑密度不足 面积配比：更贴近市场最佳配置 其它建议 面积配比——原方案问题 建议将原21.3%470-580平米的大面积比例调减到10%左右，降下来的面积区间调整为330平米以下，更贴近市场最佳配置 风格：跳脱区域