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中航共青地产事业部 市场营销部 二〇一一年二月二十三日 宏观政策分析及应对策略 宏观政策回顾 新“国八条”出台与房产税开征 楼市 保障房 政府监管 土地政策 财税政策 信贷金融 房贷：二套最低首付6成 土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 主要城市拥有2套后不能再购房 严格实行地方政府问责制 加快建立个人住房信息系统 多种方式增加保障房供应 广州2011年计划供应10万套 上海重庆开征房产税 不足5年全额征收营业税 加强土地增值税征管的监督 增加土地供应 大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处置 宏观政策分析 政策形势不利 房地产市场宏观调控逐渐从严，限购更严格、范围不断扩大； 调控政策组合与叠加措施，短时间内效果突显； 多数专家认为房地产市场未来调控周期还将持续3—5年； 机会尚且存在 宏观调控的起效时间与调控效果是自上而下逐渐延缓与削弱的，共青城作为4线以下城市受政策影响不会很严重； 目前共青城作为不限购地区，将吸引限购地区需求流入 ； 宏观政策对首次置业的影响不大； 共青市场情况 共青市场情况 共青市场不利 外来开发商不断进入，今年将有10余个项目入市销售，竞争愈发激烈； 违规销售情况严重，多数楼盘未取得预售证便开始认筹、认购； 共青当地银行已在2010年开始执行限贷政策； 机会尚且存在 共青城目前执行“限贷，不限购”，政策影响相对不严重； 中航城·果岭东方一二期梳理了良好的口碑，客户基础良好； 项目品质标杆形象将为项目后续销售提供有利支撑； 地产事业部十二五规划 中航城“十二五”项目收入汇总表 工程名称：江西共青地产事业部新建项目 序号 工程项目名称 技术指标 预算明细（单位：万元） 规模(m2) 用地（亩） 容积率 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 未出售价格 收入合计 1 中航城·聆湖名城 235518 177 2.00 8402 9420 8753 12913 16213 17218 　 72919 2 中航城·聆湖名城(低密度) 159560 176 1.36 　 　 5880 8970 15830 11420 24000 66100 3 中航城·商业地产 515000 438 1.76 　 2500 　 　 25200 45000 108300 181000 4 项目收入合计 910078 791 1.73 8402 11920 14633 21883 57243 73638 132300 320019 出路在哪里？ 综合房地产宏观调控政策现在与未来走势的分析，结合共青城本地市场的研判，要求我们： 加快项目开发与销售速度 抢占时机抢占客户 项目应对策略一、开发策略 大盘开发思想、小步快跑 整体规划设计，确定合理分期 开发体量，避免销售断档； 分期开发，分批次推售； 项目应对策略二、项目定位 做品质标杆、不一定要做价格标杆 大盘开发，分批次稳步提升价格； 让利一定空间给客户，培养忠实客户； 促进项目各期去化速度，实现整体利润最大化； 项目应对策略三、形象定位 CBD·GLOF·阔景名宅 CBD——展现项目未来与前景的核心卖点； GLOF——项目品质生活与生态生活的标签； 阔景名宅——回归产品本身，灵动空间，阔景生活； 项目应对策略四、客户定位 立足大共青 逐步外拓 深耕共青本地客户市场，抢占市场份额； 随着购买力的消化，要逐步向大共青外拓客户； 项目未来要立足大共青，辐射昌九； 项目应对策略五、营销策略 客户营销 活动营销 客户是项目最大的资源，最给力的营销渠道； 通过各种活动落实客户营销，制造体验； 以活动为方式，以体验内容，培养项目忠实客户； 项目应对策略五、营销策略 客户营销的三个层面 吸引意向客户 促成准客户 培养忠实客户 项目应对策略五、营销策略 吸引意向客户 高调推广、集中亮相 亮相演出、引爆关注 置业讲堂、拦截客户 项目应对策略五、营销策略 促成准客户 发放VIP卡、锁定客户 产品推介会稳定客户 客户根据付款方式的不同进行差别优惠 分期付款促进客户成交 项目应对策略五、营销策略 培养忠实客户 客户联谊活动、拉近距离 老带新活动，客户营销 提供良好的客户服务 从看房到购房 从入伙到入住 高尔夫夏令营、摄影比赛 业主高尔夫区位赛、家装评比 认养小区树木，做主人翁 CBD发展论坛，展示未来 制作季度项目杂志 逐步建立会员制度 内容回顾 未来市场挑战与机遇并存 加快项目开发与销售速度 大盘开发思想、小步快跑 做品质标杆、不一定要做价格标杆 立足大共青 逐步外拓 客户营销 活动营销