张家口小环球地产项目营销策略报告讲义资料.pptVIP

张家口小环球项目 ;项目本体条件;项目位置;项目本体条件——进入性与地块四至;项目本体条件——规划指标;项目本体条件——资源评价;开发目标与建议;开发目标;地块大而分散，山坡、洼地过多，建筑可利用面积较少。; 市场环境;;相对于全国其他三线城市来说，张家口非常具有一定基础优势。经济持续向好，基础产业比如能源，均是中国未来重点发展的产业。 矿业、农牧业以及交通枢纽预示着张家口的影响力和经济活力会越来越高，居民可支配收入会不断增高，经济发展是有基础有后劲的。因而，对房地产的市场需求会一直存在。但张家口仍然是一个典型的北方城市，商业、服务业发展还比较滞后。;在产品表现力上，目前张家口鲜有表现力非常强的产品，在建筑形式上，张家口楼市最大的特点是同质化，产品形式多以老式多层为主，新楼盘则以小高层及多层为主，没有明显的建筑风格，户???面积以100平米户型居多；价格上，价格基本分布在2500—3500元/平米之间，去化速度比较快，还是以多层销售速度为优，小高层因为价格、物业费以及居住习惯原因存在一定市场抗性。;城北老城片区－未来旅游、居住中心;2005-2006年商品房销售面积;张家口宏观市场小结;区域房地产市场研究;区域房地产发展研究之 ? 区域内部状况;张家口重点项目一览表;市场上目前在售项目的容积率基本在1.5之间，建筑形态也多以多层为主，辅以部分小高层，但小高层在项目中所占比例较小 各项目产品形态同质化严重，且普遍品质较低 在中心城区土地稀缺和容积率不断增高的影响下，小高层甚至高层住宅产品将逐步成为市场供应主流。 多层产品仍为市场主流产品，市场认可度高;产品特点研究之 ? 园林规划;项目名称;与去年同期相比，各楼盘的价格涨幅基本一致，普遍涨幅在10%-15%左右 整体市场均价在3000—3500元之间，市场仍处于起步发展阶段，本案所处区域由于受基础条件、空间限制等影响，目前仍处于较为落后阶段，区域均价在2800元左右。;销售状况研究之 ? 销售对比;销售状况研究之 ? 销售速度;典型客户说：;典型客户说：;主要认可价值点：合理的价格，户型面积适中，未来区域发展的前景看好。 客户来源比例：本地客户占80%以上，其余大都来自周边区县，如赤城、张北、蔚县等，只有少量外地客户。 客户来源：主要以政府部门职工、私营企业主、周边地缘性的工薪阶层 变化趋势：基本上全部为自住型客户，投资现象极少。;购买目的：多为首次置业，基本上以提改善住品质为主，投资意识淡薄，投资性购买比重极小。 消费习惯：相对传统，一次性付款客户所占比重较大，有一定经济实力的客户不愿采取按揭付款方式。 购买喜好：相对方正、通透的传统户型设计更受欢迎；对多层建筑情有独钟，对高层建筑有明显的排斥。;客群分析总结;项目发展定位研究;项目剖析;张家口北部老城区 紧邻新建主干道—外环路 周边生态环境较好，有山景资源 商业配套较差 教育、医疗等配套较为健全 项目容积率较低 地块地形相对规则，拆迁量小，易于规划和实施开发 ;项目剖析之 ?周边环境;项目剖析之 ?SWOT分析;项目本体剖析之焦点提炼;定位梳理;项目定位;项目推广策略;次要人群—— 二次置业选择人群 少部分外省市人群 主要特征： 当地较高的经济收入，想要提升居住品质或想要二次置业投资；在外省市工作的当地居民返回购房的;潜山区项目主要住民是一个 追求性价比突出和升值潜力 满足城市方便居住条件的基础人群;达成本案营销推广目标需要 高速建设—高性价比—高签约率;推广策略思考：;推广策略思考：;立足张家口市区覆盖当地郊县的立体式传播 ;策略说明：根据销售目标及目标客群的消费心理，迅速提高项目知名度，制造市场热点，特别是在项目销售初期，引发高度关注。通过各种有效渠道，从各个层面对目标人群形成强大的影响力;战术执行： ⊙ 工程动工，对售楼现场和工地围挡进行包装，引发市场关注度。 ⊙ 从售楼处到工地现场城市道路，尽可能进行整体道旗包装，统一形象宣传，形成开发商实力形象宣传 ⊙ 正式销售前1-2个月，在张家口市区重要地段发布户外形象广告，以“高性价比生态住区”为舆论向导引发关 注 ⊙ 在当地有效媒体进行宣传，如：张家口日报（辐射整个张家口地区）、张家口晚报（主要针对城区居民）、 张几口地方电视台等有效载体进行开盘优惠促销宣传 ⊙ 利用最原始、也是最有效的直发广告形式，在人群较多的公共场所等区域进行广告直投 战术效果： 借助前期的预热，顺势成为新闻焦点。冲击当地人的注意力，迅速引起广泛关注。;战术执行： ⊙ 对首次开盘实行性价比突出的优惠政策，在张家口地区形成较大市场冲击，同时促成快速高成交预定 ⊙ 可使用的优惠政策： 1.对开盘前百位（或首批前3天内）正式签约预售的用户，实