大悦城购物中心市场调研方法和思路讲解材料.pptVIP

购物中心调研导入 从商业人员 的角度出发 人多（人从哪里来？来的是什么人？为什么来？） 东西都不便宜（商场定位？业态分布？品牌落位？） 吃饭排队（餐饮规模？类型？档次？） 找不着扶梯（动线规划？纵向交通？导识系统？） 逛起来有意思（多业态组合？品牌混搭？体验式购物？） …… 目录 选址 定位 品牌落位 业态布局 动线规划 经营业绩 5 选址 LOCATION! LOCATION! LOCATION! 7 是否成熟商圈？ 周边的人口质素/未来的区位规划？ 交通的可达性？地铁上盖/附近项目？ 否 否 否 是否具备唯一性？ 选址 目录 选址 定位 品牌落位 业态布局 动线规划 经营业绩 8 定位 Q: 新光天地、西单大悦城、西单商场、明珠（华威、新一代）定位有何不同？ 定位 定位的坐标轴—— AGE TREND PRICE 年龄段 潮流度 价格带 大悦城的核心定位： 年轻、时尚、潮流、品位 目标人群：18-35岁新兴中产阶级 定位 定位 定位 定位 定位 定位 定位的判断—— 多角度衡量：设计专业、工程专业、推广专业、运营专业、物业专业…… 从招商角度： 观察——品牌落位 目录 选址 定位 品牌落位 业态布局 动线规划 经营业绩 17 品牌落位 记住索要导购手册！ 品牌落位 以新光天地首层为例： A区：BVLGARI/DIOR/ FERRAGAMO/ GUCCI/PRADA B区：PIAGET/江诗丹顿 C区：LA MER/ SISLEY/CHANEL D区：Giuseppe Zanotti/Sergio Rossi 目录 选址 定位 品牌落位 业态布局 动线规划 经营业绩 20 业态布局 百货 购物中心 VS 业态布局 百货与购物中心的根本区别： 合作方式（联营VS.独立经营） 盈利模式（折扣、购物卡VS. 一站式、体验式） 运营特点（统一收银、统一管理VS.独立收银、协调商户） 硬件设施（大面积挑空、公共空间、吊挂、景观小品…） …… 从招商角度——业态布局（单一业态vs.多业态） 业态布局 业态布局 业态布局 大业态：主力店、零售、餐饮、休闲娱乐 细分业态：服装、化妆品、皮具、配饰、家居、电子电器、生活服务、美容美体、休闲健身、餐饮（水吧、轻食、快餐、简餐、休闲餐厅、正餐）… 购物中心多业态布局：通过餐饮、休闲娱乐等配套业态在养商期吸引大量人流拉动零售业绩；通过不同业态的混搭，打造集吃喝玩乐购物休闲娱乐于一身体的一站式消费场所，让消费者在购物的同时拥有动静皆宜的生活空间。 目录 选址 定位 品牌落位 业态布局 动线规划 经营业绩 26 动线规划 一字型动线： 优点：简单清晰，不容易产生死铺； 缺点：缺乏变化，容易产生倦怠感，动线末端的店面能见率低。 动线规划 井字型动线： 优点：适合方形地块，适合成切割成面宽纵深比协调的店铺； 缺点：动线有交叉，客流分散，消费者缺乏位置感。 动线规划 回字型动线（环形动线）： 优点：一目了然，店铺可视性强，不走回头路； 缺点：店铺口小肚子大，容易形成深铺。 动线规划 次动线： 优点：解决了部分区域径深过深的问题； 缺点：客流可达性较差，招商可能面临困难，需要营造亮点。 目录 选址 定位 品牌落位 业态布局 动线规划 经营业绩 31 经营业绩 竞争对手 （周边有无商场，定位是否类似，品牌重复率如何） 推广运营活动 （是否有推广活动——明星、品牌、主题…；是否有运营活动——折扣、新品、特卖…） 客流量 （工作日/周末、白天/晚上、主要交通工具、来客年龄、穿着、来客类型、客流流动趋势、滞留地点） 提袋率 （几个袋、哪些品牌的袋） 第二部分 项目简介 君太 西万达 中友 东方广场 新东安 三里屯VILLAGE 来福士 世贸天阶 新光天地 SOLANA 33 君太 北京君太百货 开业时间 2003年12月 投资商 中国友谊集团与台湾太平洋建设 地理位置 西单北大街133号（西单商圈） 建筑概况 商业面积： 63000平方米 商业规划 B1-L7 地铁线路 1#、4# 停车位 250个 西万达 石景山万达广场 开业时间 2008年12月 投资商 北京万达集团 地理位置 石景山区政达路与银河东街交汇处 建筑概况 总占地面积近6.99万平方米 总建筑面积28.23万平米 商业面积共9万平米（含2.4万平米国际连锁百货，1.2万平米国际影城，1.6万平米休闲广场，2万平米步行商业街，1.8万平米地下超市） 商业规划 L1-L3 地铁线路 无 停车位 200个 中友 北京中友百货 开业时间 1999年1月 开发商 北京中友百货有限责任公司 地理位置 西单北大街176号 建筑概况 商业面积40000平米 商业规划 B2-L9 地铁线路 1#、4# 停车位 100个 东方广场 北京东方新天地 开业时间 2000年