宁波 奥丽赛推广案高新区项目营销策划纲要173p幻灯片资料.ppt

奥丽赛5年超越力作 高新区项目营销策划纲要;市场篇;我们的思路;解读市场;2008年宁波市区销售量仅为前两年的一半，价格涨幅逐月下降，经济危机之下，整个行业已经完全进入下行通道。;预计09年宁波住宅市场供需比在4：1，竞争形势异常严峻，且供应的房源面积仍然以90户型为主.;在现有政策导向不变、且外部经济环境不继续恶化的情况下，最基本的判断，本轮房地产调整走出低谷至少还需1~2年的时间，09年底成交量逐步稳定是比较乐观的估计。;;宁波作为以外贸产业为主导的港口城市，此次经济危机对于外贸产业为主导城市的影响是非常直接的，尽管08年的外贸进出口总额还保持着相对较强的增长势头，但是由于影响的滞后性，真正的严峻考验从09年才刚刚开始。;解读市场;;泛江东片区住宅销售概况;东部畅销楼盘成交户型比例;泛江东片区2009供应分析;消费者户型面积需求分析;二手房成交分析;市场研究总结;解读市场;本案;以别墅区为依托的高形象高附加值社区，剩余产品以90复式公寓和400平方米的豪宅为主。;国内一线品牌绿城开发的大规模综合社区，品牌与品质均得到市场认可，产品主要以90以下和170以上的两端产品为主;宁波艺术地产的擎旗者，主要高档豪宅定位，产品主要以88和160以上的户型为主;BOBO城2期;区域在售楼盘普遍定位高端，从09年的供应来看，主要产品呈哑铃状，110-150的中户型最为稀缺。;解读项目;区位状况;508路;地块周边水质不佳的河道以及大批自建房的存在会影响高端形象的打造，建议改治河道并在河岸种植绿化带用来增加景观优势和隔离北面的自建房群;1;本项目是由著名建筑大师—方志达亲手打造的，集高层住宅、公寓及商业于一体的综合性社区;项目住宅户型主要以拼户而成的中户型为主，根据市场分析结论，我们认为该产品吻合市场，具备良好的可行性。 而商务公寓在现行的市场背景下，如果没有特殊资源和足够的价格优势，很难打动市场。;SWOT分析;本项目是： 位于东部双核心之一 拥有特色配套资源 由名师打造的高尚综合性社区;解读客户;绿园已购客户分析：;锦绣东城一期已购客户分析：;周边项目客群分析：;根据区域在售个案的参照结合本项目的实际情况，我们认为本项目的客户主要由以下三类组成：;一、大江东片区客户;二、镇海、北仑片区客户;三、特殊需求的客户;客户总结;项目定位;项目市场定位;项目市场定位：;单身公寓市场定位： 宁波首席养生公寓;项目现有价值点梳理;价值一：极具发展潜力的区位优势;双水岸;价值三：名家打造的新古典主义建筑;价值四：独门独户的豪宅级舒适户型;八大价值提升建议;建议一：项目入口处设立精神堡垒;建议二 国际知名公司主创的皇家园林+高雅艺术小品及人性化雕塑;建议三：五星级酒店式装修入户大堂;建议四： 引进酒店式物业管理 提供24小时私人管家式尊贵物业 配备与国内顶尖豪宅同步的安防系统;建议五：创新智能环保节能配套;建议六：宁波首创养身会所;建议七：建立绿色健康通道;建议八： 联手室内设计大师梁志天，打造国际一流的样板房;产品装修建议;通过贴合市场的户型、原有的四大价值点以及我们对项目的八大提升建议，相信项目一定能够跳脱市场，赢在起跑线上！;企划篇;七大推广目标任务;将任务归纳分解： □奥丽赛品牌如何提升？ □项目如何树立宁波人居新高度？ □品牌如何促进项目，项目如何反哺品牌？ □如何快速销售？;整体营销策略四部曲;如何达成？;第一部分 市场上需要什么 第二部分 我们项目有什么 第三部分 我们说或做什么 第四部分 我们怎么说或做 ;市场上需要什么 (对项目/奥丽赛/消费者来说共同的需求是什么);对项目来说还需要什么？;项目有均好的产品优势与卖点，有众多大盘先行布局的区域前景，有奥丽赛企业的实力和资源，但需要一个具有思想高度的精神内核、能够与竞争大盘拉开距离，支撑起项目的销售;奥丽赛的品牌平台已然成熟，只待一个契机，完成从量变到质变的化茧成蝶;作品创新难以超越，只有市场创新才能吸引关注和长久热销可能性 今天,发展商市场资源占有度可以决定一个公司的未来。 奥丽赛企业不一定是最有实力的运营公司，但应成为最具锐意创新精神和引导市场的旗手！ 本案的高端性与引领性，必须始终笼络一群有思想有作为有财富的人,才能保持长久热销。 奥丽赛企业面临绿城等一线发展商的竞争，唯有守正出奇方能决胜于未来 市场创新之道：借奥丽赛品牌关注一群人，创导一种全新生活。;目标客户需要什么？;主力目标客群;目标客群写真;他们对于事业;他们对于家庭;他们对于生活;他们对于身体;对于居所的向往;他们买楼的过程;作为的改革开放风气之先的宁波，富有的同时，内心是浮躁的，买房，一定程度上不是为自己，而是为了整个家族的归属，养生、天伦、教育，甚至是风水。 ;他们的价值观