希望集团天津武清项目前期市场定位研究74p教学幻灯片.pptVIP

保利地产天津开山之作； 位于武清区泉发路西侧 ； 占地30万平米，建筑面积75万平米，郊区大盘项目； 18、24、30层高层产品，容积率2.6； 08年10月开盘，目前均价约7000元/平米，武清区当前市场标杆项目。 郊县新城高容积率纯住宅大盘项目 保利上河雅颂 竞品市场 户型 单元面积 总面积 总量占比 一室半 69 2.3万 3% 两室 89-95 40万 54% 三室 119-150 15.8万 21% 四室 170-180 8.3万 11% 跃层两室 115-120 4.5万 6% 跃层三室 135-140 3.8万 5% 保利上河雅颂项目产品配比情况 舒适型两室、三室产品为主，板塔结合设计 2梯3户 2梯4户 竞品市场 保利上河雅颂 据了解该项目占地约3000亩，其中可开发用地约1800亩，规划建筑面积约120万平米。项目平均容积率约1.05. 其中将建设保障性住房约40万平米；松江集团初步规划自留部分别墅用地，其余土地再次转让。该项目目前处于前期准备阶段，先期规划开发商业部分（武清大岛酒店），居住物业预计2-3年后入市。 别墅区 高层住宅 高层住宅 松江项目总平图 本案位于该项目地块内，在享受高端形象的同 时又会带来该项目的竞争 松江运河城 竞品市场 该项目位于武清开发区内占地22万，规划建筑面积约33万平米，平均容积率1.5，成交楼面地价约950元/平米； 该项目主要物业规划有别墅、洋房和小高层产品。其中别墅产品单元面积区间200-300平米，由联排和部分独栋组成。 该项目成本优势明显，需从产品打造等方面进行差异化竞争 北京住总开发区项目 竞品市场 小结 竞品市场 主要竞争市场在售项目不多，市场成熟度有限； 后市入市项目较多，且档次较高，均具备自身独特的特点； 市场研究结论 主要竞争市场在售项目不多，市场成熟度有限； 目前市场正处于由“提升档次阶段”向“特色个性化产品阶段”的过度阶段，且供大于求 市场以客户需求以改善型需求为主，辅以投资型客户，“蓝印”户口政策对投资型客户影响较大； 后市入市项目档次较高，均具备各自独特的特点； 本案应定位于中高端且有特色的产品 寻找本案自身的特色将成为本案获得市场的关键 因此，我们认为： PART3 本体分析篇 本体条件研究 地块位置 项目基地地处103国道东侧，运河南侧，规划路西侧。 意向地块 103国道 运河 经济指标 用地面积（万平米） 13.32 建筑面积（万平米） 25.1 容积率 1.9 地块西侧 地块现状 103国道 地块东侧 周边配套 教育配套 杨村第七小学 杨村第八小学 杨村第一中学 杨村第七中学 英华中学 生活配套 家乐超市 世纪商场 西苑公园 医疗配套 武清区人民医院 武清区中医院 武清区仁和医院 市政单位 武清区政府 武清区国家电网 杨村中央党校 武清区广播电视中心 2公里生活圈：集教育、医疗、休闲、购物等精华资源于一体 项目周边现有部分配套列表 杨村一中 英华中学 杨村七中 中央党校 武清区政府 杨村第七小学 西苑公园 家乐超市 杨村第八小学 武清中医院 武清人民医院 武清空腔医院 世纪商场 广播电视中心 文化广场 友谊商场 东方之珠 本体条件研究 地块特性捕捉 虽然位于武清城区北部边缘位置，但2公里即可到达武清城区配套商圈； 与武清开发区交界 103国道沿线 紧邻京杭大运河，拥有稀缺水景资源； 位于拟建项目“运河城”内，是未来武清最高端的物业区； 本案 津京城际 武清开发区 商业中心 2km 本体条件研究 关于“运河城” “运河城”在武清城区的位置相当于市区的“梅江”，是武清城区的一个新兴组团。 本案位于该组团内部，从入市时间来看，应该属于该组团的2、3期； 在享受组团配套的同时，也必须做为组团内的升级产品入市 本体条件研究 STRENGTH 优势 WEAKNESS 劣势 OPPORTUNITY 机会 THREAT 威胁 区位优势：处于城区北部位置，2KM商业辐射 圈内 资源优势：占据稀缺水景资源 交通优势：京津城区中转站，交通枢纽优势 地块东侧未开发区域对项目形象有一定影响 占据京津发展主轴，区域发展前景可期 交通枢纽效应拉升区域辐射力 区域市场供应放量，需求平稳，供求存在矛盾 “蓝印”政策或将取消，影响投资客户 本体条件研究 SWOT分析 小结 本案地块条件良好，周边配套设施完善，拥有稀缺水景资源，具备打造中高端项目的条件； 位于“运河城”新兴高档组团内，可享受其先期配套及区域成熟度； 本案入市滞后，入市时须以中高端、升级产品入市，以便能够占领市场； 本体条件研究 中高端、独具特色的定位方向 以上分析再次印证了本案： 竞争策略 在一个需求稳