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房地产基础知识培训 房地产行业分析 三级市场: 具有消费性质。（又指存量房市场） 　 一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴 土地交易 出让年限： 居住用地70年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年； 交易方式 转让 买卖 交换 赠予 析产 继承 房屋交易 抵押--指产权所有人以房契作为抵押，向银行取得借款，并 按期付息 租赁--指产权所有人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为 什么样的房子不可以直接上市交易？ 1． 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利 的； 2． 已经被抵押的 3． 所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的; 4． 已被列入拆迁公告范围内的; 5. 擅自改变房屋使用性质的 6. 依法收回土地使用权的。 7. 法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形 　生效要件 合同签署以合同签字为生效要件 房屋买卖以产权登记为生效要件 二、房屋基础概念 容积率 小区总建筑面积与总用地面积的比值 容积率 = 建筑总面积÷用地面积 建筑密度-- 建筑物底层占地面积÷用地面积 （反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度） 建筑高度—建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度 建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。一般在风景区、文物保护单位、建筑保护单位周围有限高要求 建筑间距--建筑间距的控制是为了保证人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照、通风与消防要求。按日照间距与消防间距要求，求其最大值； 最低需满足冬至日中午满窗日照一小时或偏斜照二小时。 建筑面积＝套内面积＋公摊面积 套内面积： = 套内净面积＋套内墙体面积＋阳台面积 公摊面积：公共门厅、走道、电梯井、 楼梯、设备间等 它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。 得房率 = 套内建筑面积÷建筑面积 一般：多层住宅为85-91％， 小/高层住宅为72-76％， 商业、办公楼为55-70％ 绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率 绿地覆盖率：绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比 层高--住宅高度以“层”为单位计算； 它通常包括下层地板面或楼板面 到上层楼板面之间的距离。 目前，一般住宅层高在2.8米左右。 净高--则是指层高减去楼板厚度的净剩 值，一般在2.65米。 住宅进深--指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大。 一般情况下设计的住宅进深过大，就是住宅成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效的节约用地 住宅开间即住宅的宽度。 指一间房屋内一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。 住宅开间一般为3.3、3.6、4.2米。 较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性 三、房屋分类 相关概念 商品房：开发商开发的以商品价出售的房屋，含成本和利润两部分. 房改房：经过房改办批准购买的房屋. 经济适用房：政府为照顾普通收入职工建造的微利商品房（利润为3%以下）. 二手房：是指经过一次交易之后再上市交易的房屋。 三、房屋分类 1、按性质分 一手房（增量房） 二手房（存量房） 2、按用途分 住宅 非住宅 普通 非普通 3、按结构分 砖混：以砖墙作为竖向承重 框架: 以钢筋混凝土柱梁来承重 钢结构：工业化，国内较少、需高质量 剪力墙结构：主要用于高层，防风 4、按外型分 多层：总高在4-7层 小高层：总高在8-11层 高层：总高在12层以上 平房：总高3层以下 1、房屋所在小区的建筑容积率1.0以下 2、单套建筑面积在144M2以上 5、按产权分 使用权:只有使用的权利，无权自行转让、出租、抵押 共有权:产权证上有两个或两个以上名字，共有人必须全部同意才可买卖、租赁等 所有权：拥有房屋完全产权 6、按单元组合分 点式：多层1个单元： 条式：多层多个单元 塔式：高层1个单元 板式：高层多个