成都晨明新都2号地块专业市场项目发展研究报告（270页）幻灯片资料.pptx

伟业晨明集团项目组：2011.12 晨明新都2号地块项目发展研究报告 地 块 研 究 回 顾 本体分析 经济指标 项目地块 土地性质：工业用地（暂定） 占地面积：171.8亩 水域面积：72亩 容 积 率 ：2.2—3.8 项目本体综述 宗地信息小结 1、地块呈三角形，湖面由中将整体地块分为东、西两部分。 2、目前地块内有农家乐无过多建筑，便于拆迁，便于施工。 3、地块目前净用地约171亩，湖面积72亩，含代征地合约300亩。 4、三面均临街当道，具备商业价值。 5、所处区位目前略显尴尬，还要看未来发展。 6、容积率2.2—3.8物业规划发展上有较大空间。 7、湖景及地块内部原生植被资源赋予了本地块特殊价值。 地块区位 本案位置 周边关系：晨明汽车总部港位于成都市新都工业园区核心地带，新石大道、成金青快速通道旁 区位大交通：新石大道、成绵高速、成金青快速通道 距离成绵高速新都出口300米 距离三环路9公里 距绕城出口6公里 项目本体综述 项目位于成都市新都区工业集中发展区东区，2005年2月启动的新都工业东区，规划总面积8.3平方公里。2008年4月经市规委会批准通过的新都—青白江连片发展规划，工业东区将往北拓展4.8平方公里，按照“一区一主业”的定位，重点发展机电成套设备制造、石油钻采专用设备制造、汽车零部件制造及相关配套产业、重点发展领域上下游关联产品制造和配套生产性服务业。　　 所在区域概况 项目本体综述 项目四至 项目东面临龙虎大道，西北方向隔同仁堂路与北京同仁堂、合兴包装、晨明汽车总部港相邻，新石路从项目西南方向经过 项目本体综述 地块内部资源： 地块内拥有一块占地72亩的人工湖，景观较好，同时沿湖还要大量原生态绿化 地块现状： 地块目前仍为生地，项目内有一家名为渔人码头的农家乐，但须拆迁建筑较少 地块现状与内部环境资源 项目本体综述 地块交通/昭示性 项目三面临路，其中西南方向临近新石路，车流密集，昭示性好 京昆高速公路：北京至云南昆明的高速公路线，是国家高速网的重要干线 新石路：新都到石板滩，连接成青金快速通道 龙虎大道：贯穿新都工业集中区东区南北向的一条主要通道，将与青白江区相连接 同仁堂路：新都工业集中区东区内部交通道路 项目本体综述 新区城区配套：拥有相对完善的购物、娱乐、商务配套 临近项目周边配套：项目周边多为小型底商（餐饮、茶馆）和农家乐 地块周边配套 项目本体综述 地块周边环境分析 项目周边以工业厂房居多，有少数返迁小区和临街商业以及一些低端的农家乐 项目本体综述 地块产业环境分析 地块位于新都工业集中发展区内，周边产业主要有机电成套设备制造、石油钻采专用设备制造、汽车零部件制造及相关配套产业、重点发展领域上下游关联产品制造和配套生产性服务业 企业242家 投产企业213家 世界500强企业4家，中国500强企业5家 年入库税金过1000万元的企业18家，其中2000万元以上的企业8家，科伦集团、四川华润雪花啤酒总公司、成发集团公司2010年税收过亿元 销售收入过亿元以上的企业67家。其中，过5亿元以上的企业9家，过10亿元的企业5家，过20亿元的企业1家，过40亿元的企业1家 项目本体综述 因子分析 顶级物业 高端物业 中高端物业 创意性物业 大众物业 低端物业 对外部景观资源要求 稀缺资源 较好的资源 无弱势资源 一般 无 无 对公共配套的依赖 弱 较弱 较强 较强 强 强 环境噪音干扰适应性 弱 较弱 较弱 较强 强 强 对公共交通的依赖 弱 较弱 一般 较强 强 强 对场地规模的要求 较大规模 较大规模 一般规模 一般 基本无要求 基本无要求 容积率、覆盖率要求 低层低密度 低覆盖率 一般 一般 基本无要求 高容积率 景观配套体系要求 出类拔萃 出类拨萃 较高 一般 基本配套 较低 对成本价格的适应性 强 强 较强 控制成本 较低成本 一般 对销售价格的限制 市场制高点 相当高价格 较高价格 一般 低价格 视区位 地块匹配情况 不太适宜 不太适宜 较为符合 基本符合 目标不太支持 区位不支持 便于打造，障碍较少， 但不能发挥地块最大价值。 在运作中会遇到一些障碍，需营销与推广策略性制胜， 能最优化的体现地块价值，并获得最大化的利润。 项目地块因子分析 项目本体综述 地块较为平整，便于施工 城镇规划的支持与力促 拥有中心湖景可塑性强，有广阔运作空间 周边环境不佳，影响整体品质 区域自身承载本项目功能价值的能力有限 地缘属性为新都工业开发区，略显尴尬 城市规划与经济发展 北部开发区的打造与区域市场的逐步兴起 区域发展有城市性价值引导，将得到迅猛发展 区域市场需要全新具备物业价值的项目诞生 现在房产政策的限制，如按揭限制 其他商品房项目、居民自建房、保障房经适房等竞品的