日本购物中心变化的趋势分析.docVIP

日本购物中心变化的趋势分析 　　内容摘要：近年来，日本购物中心的发展出现了许多新变化，如市场地位不断上升、以定位战略为核心的竞争愈演愈烈、郊外立地型购物中心的经营水平迅速提高，以及核心店的选择模式趋于多元化等。日本购物中心的发展变化对处于购物中心开发热潮中的我国具有启示和借鉴意义。 　　关键词：购物中心 郊外立地型购物中心 家庭时装业态 核心店 　　购物中心的市场地位不断上升 　　据社团法人日本购物中心（以下简称SC）协会的统计，截止2012年4月，日本SC总数达3101家，比1995年增加761家，增幅32.5%；1995年日本新开SC平均面积仅为14742m2，2003年则扩大到28455m2，此后虽有所下降，但2007年仍保持在26584m2，比1995年扩大80.3%；另外，2001～2010年10年间有6个年份新开SC的平均店铺面积超过20000m2，其中2008年高达27791m2，参见表1。 　　不仅如此。日本SC占整个零售业的市场份额也越来越高。据统计，2002年日本SC销售总额为261158亿日元，而同期的零售业销售总额为1351093亿日元，SC约占整个零售业销售额的比率为19.3%，2007年这一指标升至了20.2%；2002年日本SC总面积为3979万m2，同期的日本零售业卖场总面积为14062万m2，SC约占整个零售业卖场面积的比率为28.3%，2007年这一指标增至了31.2%（见表2）。自1990年以来，日本SC的基本经营指标增长显著，可以说，SC正在成为日本商业的主角。 　　在长期经济不景气和消费低迷下，日本SC仍能获得快速增长，其主要原因可归结为：大店法的规制缓和；商业开发成本回落；低利率的确定。当然，不能忽视更大、更本质的原因和背景，即日本产业大舞台从注重“生产”转为注重“流通”的主角更替。随着作为日本经济支柱的生产的空心化，必然促成以流通为主导的经济体制，其标志是日本全国各地郊外大型SC逐年激增。这些SC的大多数是利用大型工程基地或农地开发的。总之，日本的土地利用本身正在从“造东西”的生产加工功能向“卖东西”的流通功能转变。 　　郊外立地的大型SC经营水平迅速提高 　　按立地不同，日本SC分为中心立地型、周边立地型和郊外立地型。中心立地型SC指在市、町、村商业功能集聚的中心街区设立的SC；周边立地型SC指邻近中心地域，适度存在商业、行政、企业等都市功能的地域开设的SC；郊外立地型SC指在都市郊外住宅地和农地等地域展开的SC。 　　在日本，以往开发的SC往往干店一面，近年来。开发定位明显不同于竞争者的SC越来越普遍了。这些SC种类丰富，有再开发型、火车站大厦型、折扣型、郊外型、生活样板中心型和主题型等，而且许多SC还添加了一些从未有过的“新”元素。其中，值得关注的是郊外大型SC商品规划水平的快速提高。如lalagarden-tsukuba、DIAMOND CITY SOLElL、stellartown和DIAMOND CITY LUCLE是2004年春开业的部分最优秀的郊外SC。这些SC有一个共同特征，即拥有众多尤其与时装商品相关的承租店铺，其商品新颖度和丰富度甚至超过市中心百货店和时装商厦。 　　过去，由于郊外立地的SC是以生活紧密型的便利性商业为主体，定位于对市中心、车站和机场等立地的选购性商业的补充。因此，新市场业态和高敏感度商品规划业态的发展总是遵循这样的路线：首先在市中心及车站等立地的SC中诞生，在市场有效性得到验证后，再逐渐传播到郊外SC。不过，这种模式已开始从根本上瓦解。例如，“家庭时装”业态即以时装为主体、为现代家庭提供生活方案这一概念和市场就是以郊外SC为发源地产生和建立起来的。 　　SC正在成为新兴时装商业的孵化器。其开端大概是在20世纪90年代初期，服装制造商“five fox”首先在郊外SC开发出大型业态“Comsizem”。此后，World、主销售渠道的大型服装厂商蜂拥而至，全都在郊外SC开发了SPA（即制造零售业或厂家直销型专门店）型家庭时装业态。不仅展开家庭时装业态的厂商，Sanner、international、Frandorr、Pal等主要选择市中心立地、从不去郊外SC开店、以阅历不深的年轻人为对象的高敏感度时装厂商，近年来也争相到郊外SC开店。这种动向意味着郊外SO是未来时装业实现新增长的最大舞台。显然，大型服装厂商中的开店战略已“从百货店转向SC”、“从市中心、车站转向郊外SC”。 　　SC核心店选择模式趋于多样化 　　SC不能缺少作为聚客之关键的“核心店”。传统上，日本几乎所有的SC都选择GMS或百货店等综合性业态作核心店。但是，近年来，这些担当SC核心店的综合性业态的集客力和商圈势力显著下降，无法发挥核心店应有的作用。于是