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旧城改造开发的模式浅析 　　摘要：随着社会经济的发展，我国旧城区存在问题愈加突出，旧城改造成为我国当下城市建设中的重大课题，能否为城市更新制定恰当的旧城改造的开发模式则是旧城改造项目实施中的关键。本文将通过对我国旧城改造开发模式的的研究结合我国典型实际案例进行初步分析，并提出了对我国旧城改造开发模式的建议。 　　关键词：旧城改造，城市规划，开发模式，案例研究 　　1 引言 　　改革开放以来，我国经济产业与城市建设呈现出蓬勃发展的态势，旧街区已经不能满足现代社会越来越高的功能需求。在我国可持续发展的方针指导下，规划者愈加重视“以人为本”这一理念在旧城区的改造项目中的实现，因而在新的形势下，如何在旧城改造中寻求一种恰当的改造与开发模式成为了我国城市化进程中的关键步骤。 　　2 旧城改造及存在问题 　　旧城改造既是城市局部更新的过程，也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程，我国的旧城改造项目呈现出了一些不容忽视的问题： 　　第一，在城市更新中，历史街区建筑没有得到保护与修缮而被开发商拆毁，旧城历史文化遗产被破坏，历史风貌荡然无存。 　　第二，部分旧城改造照搬照抄国外建筑形式，一味求新求洋导致我国众多旧城改造毫无历史痕迹与地域特色，不少旧城改造后呈现出千城一面的景象。 　　第三，我国旧城改造项目的开发模式多以以政府和开发商为主导，居民对改造项目的参与度不够，政府及开发商对旧城区原住民搬迁及改造意愿不够重视，规划之中缺乏人性关怀。 　　我国旧城区存在问题众多且纷繁复杂，而旧城改造开发模式不当会阻碍城市的积极发展，因此对旧城改造开发模式的研究就显得尤为重要。 　　3 旧城改造开发模式研究 　　3.1 影响因素 　　影响旧城改造开发模式的具体因素有历史文化、旧城区人口构成、形态特点、功能定位及资金支持等。这些政治、经济、文化等因素相互交织，共同影响着旧城改造开发模式的确定。 　　3.2 参与主体 　　旧城改造的参与主体为开发商、业主和政府，最终决策由三者共同完成，由第三方监督评估。首先由政府主导组织旧城改造的项目，并在项目实施过程中进行积极引导与监督；同时还应积极调动旧城区中居民的公众参与性；在资金筹措方面应寻求多样的筹措方式，使改造项目成为利于城市长远发展又能使多方获益的多赢工程。 　　（1）政府主导 　　旧城改造过程中涉及到的复杂土地产权问题和拆迁补偿等诸多事宜，需要政府进行相应的引导和规划。政府借助企业的力量和市场化的经营方式来实现旧城改造的目标，应注意把握行为尺度，尽量避免出现缺位和越位两种情况。 　　（2）公众参与 　　旧城改造中涉及到的土地征收、房屋拆迁、补偿、安置、更新计划的执行、日后的维护管理等诸多方面，与市民的产权和生活居住权密切相关。旧城改造以提高居民居住环境质量以及优化城市建设为最终目标，因此公众参与在旧城改造过程中的意义不容忽视。 　　（3）资金筹措 　　资金筹措的方式主要有地方财政拨款、土地有偿出让、开发商投资及其他方式，开发商投资为目前我国旧城改造主要资金来源，充足的资金可以保证旧城改造项目的顺利进行，开发商为旧城改造项目的实施提供了驱动力。 　　（4）第三方监督 　　规划师、建筑师及专家在旧城改造中作为第三方，凭借其专业知识和技术技能在旧城改造中也将起到关键的作用。第三方在旧城改造项目中起到了监督工程实施情况、评估项目收益率和验收最终成果的作用，它的介入将解决项目实施中的矛盾，缓和各方面利益的冲突。 　　3.3 旧城改造开发模式研究 　　按照开发特点及主要解决问题，旧城改造开发模式可分为一下几种模式： 　　（1）模块式开发模式 　　由于单一的开发商、单次难以直接完成，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与完整性，保证模块开发的资金收回，同时利用规划与开发商的舞动，保证整个项目目标的实现。采用该模式的关键是要找到改造片区新的增长点，以增长点带动周边区块的持续开发，并在此基础上实现区域的全面开发。 　　（2）软性开发模式 　　采用渐进式小规模理论，在城市改造的过程中，不强制居民一次性搬迁，而是采取边改造边搬迁的方式。与渐进式小规模开发的差异在于强调原住户的利益：通过广泛的公众参与，保障公众利益的实现。 　　（3）改造开发模式 　　改造开发模式主要是针对街道进行的改造，旨在快速实现大规模的改造。大型开发商将城市中心区位较好的街区改造成为高档住宅区；小型开发商讲不位于或者不挨近城市的中心区，但是区位上任有改造的优势的区域改造为小范围的家庭住宅以此来换取一些公寓住宅来进行出售；区位优势不明显的区域，房屋所有者可以按需求自行改造住宅，以出租或出售获取利润。 　　（4）“整旧如旧”模式 　　旧城与历史有着无法割舍的联系，分散在旧城中的