房地产项目市场调研幻灯片课件.pptVIP

房地产项目市场调研;政策实施结果—GDP反弹;政策实施结果—物价攀升;政策实施结果—房价上涨;国内各大城市商品住宅成交价格对比;广州市2008-2010商品住宅月度成交价格走势;广州市2007-1010年各种物业成交价格走势;广州市2007-1010年各种物业成交面积走势;随着房地产市场全面回暖，甚至出现一定程度泡沫，2009年末起，政府改变了政策方向，又连续出台一系列产业紧缩政策，包括：;“国四条”;“国十一条”;住房城乡建设部出台的相关政策;国十条;新“国八条”（2011年1月26日颁布）;新“国八条”;新“国八条”;新“国八条”;连续加息;2、区域环境调研;1）结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位； 2）进行区域的交通条件研究 3）对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：历史因素、文化因素、发展水平等； 4）对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。 ; 市域城镇体系：由都会区、片区中心、中心镇、一般镇构成四级城镇网路体系。 市域城镇空间布局：市域划分为都会区、南沙片区、花都片区、从化片区、增城片区。;城市空间发展方向;中心城区内重点发展区; 白云新城地区; 全区总体效果图; 功能定位 珠江新城被定位为广州市新的城市中轴线的核心节点，广州21世纪的中央商务区（CBD) ;　珠江新城示意圖;白鹅潭地区;白鹅潭地区最新确定的定位; 功能定位： 体现广州现代景观、商业文化、金融贸易、体育休闲的新城市中轴线。全長12公里，划分为8個区段。; 功能定位 琶州会展城、员村服务城将与珠江新城在功能上互相呼应，共同构成两岸三核的泛CBD区，其集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等功能為一体，是广州市新商服务业的核心区域。 ;;战略目标： 东进核心 创新高地 和谐新城;北部重点发展区;广州大学城的建设作为科教兴粵战略的重要举措，将为广东省乃至华南地区建设与发展高水准的高校、培养科技人才起到重要的推进作用，同时能为高科技产业提供有利的智力支援。 ;广州亚运城;加快南沙地区及其深水港区建设，将其发展成为珠江三角洲地区的物流中心；集物流产业、临港产业、高新科技产业为一体的现代化产业基地；联接珠江口两岸城市群的枢纽性节点，粵港直接联系的新的重要通道。;3、项目微观环境(Micro-environment)调研 项目的微观环境调研又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括： ;1）对项目的用地现状及开发条件进行分析； 2）对项目所在地的周边环境进行分析，主要指对地块周围的物质和非物质的生活配套情况的分析； 3）对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。 ;二、消费者(Consumer Behavior)调研 一般而言，我们研究买家时需要回答七个问题（6W+H）： 第一，哪些人是买家？（who） 第二，买家要买什么样的房？（what） 第三，买家为什么要买这些房子？（why） 第四，谁参与买家的购买行为？（whom） 第五，买家以什么样的方式买房？（how） 第六，买家什么时候买房？（when） 第七，买家在哪里买房？（where） ;具体说来，包括以下几个方面。 1、消费者的购买力水平 消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭年收入。 2、消费者的购买倾向 消费者的购买倾向主要包括物业类别、品牌、???型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等。 3、消费者的共同特性 主要包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地等等。 ;特别提示： 一般说来，在未确定目标消费者之前，可通过二手资料的收集对房地产市场的消费者做一个普遍、粗略的了解；在确定了目标消费者之后，则主要是通过问卷调查的形式就想要了解的问题对目标调查对象进行访问。目标消费者的确定可参照同类物业的已成交客户进行划分。必要的时候，甚至还可针对核心购买者进行再一次的调查，如此反复，直至得到较为准确可靠的结论。因此我们说，对消费者的调研可视为动态的全过程调研。 ;三、竞争楼盘调研 竞争性楼盘分为两种情形，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面