成都数字产业大厦可行性研究报告讲义教材.pptVIP

航兴国际 开发商 中兴科技、中国航天 占地面积 写字楼面积 2 93055.1m 层高 4m 销售价格 均价7400元/㎡ 销售情况 接受电话咨询，售楼部11月份开 放 物管公司 中国航天下属物管公司 物管收费 其他 主体断水，正在与银行洽谈办理 销售按揭，2010年5月交房 区域主要竞争项目一览 中国水电大厦 开发商 中国水电建设集团 占地面积 22.2亩 写字楼面积 2 76577m 层高 3.7 m 销售价格 均价9000元/㎡ 销售情况 物管公司 第一太平戴维斯 物管收费 其他 大部分自用，部分对外销售 区域主要竞争项目一览 区域工业地产写字楼市场分析 成都市各个辖区都建立了各类工业园，比较著名的工业园有青羊总部基地，锦江工业园、龙潭工业 园等。产品形态主要为总部基地，其中写字楼以独栋别墅生态办公为主，其中以青羊工业园、龙潭工业园 等项目为代表。而南延线的工业写字楼以高层办公为主，如特拉克斯、天府新谷、拉德芳斯、航兴国际等 工业写字楼。与其他区域的工业写字楼销售进度受阻相比，南延线的工业写字楼销售却一路看好，主要原 因如下： 与商业写字楼相比，由于土地取得成本较低，因此销售价格上有一定竞争优势； 虽然市政府的南迁计划受地震影响延后，但并未影响该区域写字楼市场的需求； 会展经济的成功带动，使得该区域的商业氛围日趋浓厚； 天府大道、益州大道、剑南大道三条连接市区的城市交通干线及南延线完善的路网建设，及2010年 地铁1号线的即将顺利开通使得该区域的交通通达性大大高于其他区域的工业写字楼； 南延线及华阳大量中高端楼盘的入住，随着每天早晚成雅、桂溪、天府大道的禁行市中心办公的交 通成本大幅增加，也催生该区域居住客户就近办公的需求 在成达集团、水电集团等众多知名企业修建的标志性自用写字楼矗立在南延线，大大提升该区域的 办公氛围； 众多投资客转向对写字楼的投资，投资需求旺盛； 区域消费者研究定性 区域内写字楼客群细分为三大类：企业总部、写字楼投资者、中小型公司 投资客群定位 专业的房地产投资团体。 成都区域内的写字楼投资者。 企业总部客群定位 国际知名高科技企业的 成都分公司或研发中心。 国内知名企业的分公司或 研发中心。 成都区域内的大型企业的 公司总部。 中小公司定位 中小型规模的创意、文化 及其他知识密集型的新兴 企业。 为第一、第二产业提供文 化服务的企业。 形 态 消费特性 国内外知名企业的成都分公司或研发中心 有较强的消费能力，租购的面积一般以层为单位，重视办 公文化的独立性。对写字楼的办公环境、写字楼建筑设计， 内部功能配置，交通、硬件、办公服务的要求较高，并要 求配置一定规模的提供休闲娱乐和提供住宿休息的空间。 成都区域内大型企业的公司总部。 对交通的要求较高，重视写字楼的外观设计和硬件配置， 重视写字楼在区域中的地位，对办公环境和办公服务的要 求较高 企业总部客群特征分析 形 态 消费特性 专业投资机构 消费能力高，注重投资收益，和投资回报周期，多选择可 以快速出手的小面积单位，一次性购买的量一般较大。 成都区域内的写字楼投资者 看中区域投资潜力，长期持有物业的情况较多，租赁和出 售的比例基本对等，对价格较敏感。 投资客群特征分析 形 态 消费特性 中小型规模的创意、文化及其他知识密集 型的新兴企业 对写字楼的价格较敏感，一般以租赁的形式，需求的单位 面积一般较小，对办公室交通、服务，硬件尤其是网络的 要求较高。 提供文化服务的企业 对写字楼的价格较敏感，重视交通，对办公环境、内部功 能配置的要求较高，所需的单位面积较小，一般以租赁的 方式。 中小型公司客群特征分析 目 录 Part. Part. Part. Part. Part. Part. Part. 1 2 3 4 5 6 7 本体分析 项目目标解析 成都商业地产市场研究 项目设计方案 项目定位体系研究 项目定位 项目财务分析 项目总平方案 总平方案为西面为2栋24层，总高度98.6 m的双塔楼，两栋塔楼通过电梯通道连接，形成独特的 “Z”字型结构。从建筑体量和视觉冲击力上比独栋建筑更有冲击力。其中1至2层层高5米，其它楼层平 均层高约3.7 m，东面为1栋6层建筑，1至2层层高5米，3至6层平均层高3.3 m，总高度23.2 m的多层倒 班公寓、餐厅等配套用房。高层与多层建筑通过两层连廊有机的连接成高低错落的整体建筑。 通过三面围合的巧妙布局形成的临剑南大道的开放式广场及内廷景观。写字楼与倒班公寓及机动车 巧妙的实现了人车分流，互不干扰。底层局部架空形成了通透的景观视觉效果。 项目立面效果 目