一级土地开发分工将细化.PDF

行业研究〉政策点评 2007 年 12 月 5 日 一级土地开发分工将细化 ——房地产行业政策点评 / 房地产行业 事件 2007 年 11 月 19 日，国土资源部，财政部和中国人民银行联合制 定了《土地储备管理办法》。《办法》规定土地储备机构统一承担本 行政辖区内土地储备工作，包括土地取得，前期开发和储存以备供 研究员 应土地等，并对土地储备的来源，开发及利用，土地供给和相应资 周户 金管理进行了规定。 +86 22 2845 1975 zhouhu@ 评论： 此次政策调整使得一级土地开发环节分工更细化，有利于开发周期缩 短；对于政府来讲，在土地供应环节的调控能力增强，同时将加大存 量土地的盘活力度；对于开发商来讲，竞争将提前到一级土地开发环 节，拿地成本上升；对于行业来讲，景气不改，行业集中度提高。 1. 一级土地开发周期有可能缩短 由土地储备机构统一承担本行政辖区的土地取得，前期开发和储备， 使得一级土地开发环节分工更加细化，有利于提高一级土地开发的效 率，增加了缩短供地周期和增加土地供应量的可能性，同时一级土地 开发环节政府垄断特性增强。 2. 开发商的竞争提前到一级土地开发环节 如果《办法》中提到的土地开发及其配套设施建设实行公开招标的方 式能够严格执行，这将加剧一级土地开发环节的竞争。随着土地成本 的上升，一级土地开发利润的丰厚，将促使更多的房地产企业参与到 一级土地开发环节，凭借一级开发的先入优势获得二级开发权，一级 土地开发的市场化程度将提高。 3. 土地供应集中化，政府调控土地供应能力增强 土地储备工作由土地储备机构统一承担，并交由国土资源管理部门统 一组织供地，这将减少土地供应的渠道，增加土地供应的集中度，政 府调控土地供应的能力增强。 4. 土地使用权转让将更加灵活，降低开发商土地储备风险 土地储备管理办法出台点评 《办法》规范了土地储备机构收购国有土地使用权，首先将加剧国有 土地使用权转让环节的竞争，有可能增加国有土地使用权的转让量， 提高存量土地盘活的效率；其次土地使用权转让将更加灵活，开发商 储备土地的风险将降低；第三，有可能增加股权收购模式拿地成本。 5. 开发商拿地成本将上升 《办法》是盘活存量土地政策的细化，有助于加大盘活存量土地的力 度，增加