城市居民私有住房价格评估方法研究-管理科学与工程专业论文.docxVIP

对城市房屋拆迁中的相关各方来说 ，如何科学合理地评估城市居民私有住房的价 格都是一个亟待解决的重要问题。 论文的研究意义在于其研究成果为分析、评估城市居民私有住房 价格提供新 的思路和方法，同时，在减少拆迁纠纷，维护社会稳定以及促进城市建设等方面 也具有一定的现实意义。 1.2 国内外房地产评估方法研究现状 充分了解和认识目前各种房地产评估方法是研究城市居民私有住房价格评估 方法的基础 ，因此论文先对国内外房地产评估方法的研究现状及研究动态进行了 分析和总结。 1.2.1 国外房地产评估方法研究现状 房地产评估 自 1884 年在英国诞生以来，经过一百多年的发展，如今已形成了 比较完善的房地产价格评估理论与方法体系。目前，房地产价格评估的方法体系 可以分为英式方法体系和美式方法体系两大类。以英国为代表的英联邦国家所采 用的方法体系主要包括五种基本的评估方法 :市场比较法、收益法 、成本法、剩 余法和投资法。英国的房地产价格评估，强调专业评估人员的作用，基于经验和 主观判断的成分很大，但是因为英国政府对评估专业人员要求非常严格 ，所以其 评估的结果也能够做到公平、合理。由于较少采 用数学模型来进行定量评估 ，因 此，英国的房地产价格评估可以说是经验与艺术相结合 的房地产评估。另 一类是 以美国为代表的北美及日 本等地所采用的方法体系，主要包括三种基本的评估方 法: 市场比较法、收益法和成本法。与英联邦国家相比，这些国家更倾向于使用 定量分析的方法来对房地产 的价格进行评估，因此十分注重对市场信息及历史交 易数据的收集和分析。经过长时间的积累 ，这些国家的房地产资料库已经十分丰 富，以此为基础对房地产的价格进行评估，其结果不仅客观 、准确，而且也能够 及时地适应市场形势的变化 [J)。 除了上述传统的房地产价格评估方法之外，国 外的学者还对很多其它的评估 方法进行了探讨和研究，其 中最具代表性的评估方法是将特征价格模型 Hedonic model ) 与多元回归技术相结合的特征价格评估方法。特征价格模型是在研究和分 析异质商品的差异特征与商品价格之间关系时被广泛使用的一种模型。在上世纪 六七十年代，这一模型被 阳dker 、Rosen 等学者引入到房地产研究领域，用以研 究住房特征与住房价格之间的关系。特征价格评估方法，就是在分析并选取住房 主要差异特征的基础上，对市场交易中的住房特征及价格信息进行收集，然后利 用多元回归技术建立住房特征与住房价格之间的多元回归模型，最终使用回归模 型对待估住房价格进行预测的 一种评估方法。目前，在国外很多抵押贷款机构， 例如 Freddie Mac ，都很喜政使用这种评估方法，因为这种评估是完全基于市场数 据的、无偏的评估。 目前，特征价格评估方法的改进主要集中在两个方面:一方面是对多元回归 技术进行改进，主要包括半参数回归方法和非参数回归方法的应用，此外，也有 人针对样本选择的偏差、函数形式的选择等问题进行了研究:另一方面是将这一 方法与其它理论结合，例如，将特征价格评估与神经网络、边传算法、模糊数学、 专家系统等理论相结合 (2) 。 1.2.2 国内房地产评估方法研究现状 我国的房地产评估研究起步较晚，但通过几十年不断地学习、探索和发展， 现在也已基本形成了符合我国国情的房地产评估理论及方法体系。由于受英式评 估的影响较深，所以现阶段我国的房地产评估仍在很大程度上依赖于评估人员的 专业素质和经验，也较少采用定量分析的手段和方法。随着社会、经济 的发展及 房地产市场化程度的提高，社会各界对房地产评估的要求越来越高，因此，国内 很多学者开始对房地产的定主化评估方法进行探讨和研究，以期克服评估中的主 观化倾向，使评估的结果更加准确可信。 国内对于房地产定量评估方法的研究，以对传统方法的改进为主。这些研究 是通过.，1入各种先进的数学理论或分析方法来实现传统评估方法的定量化分析 的。 张协奎，陈伟淌。001)在对房地产交易实例的选择以及房地产价格影响因素 差异室化的模糊性进行分析和研究基础上，使用模糊数学理论对传统评估方法中 的市场比较法进行了改进，并对如何确定待估房地产的主要特征因素及其隶属度 进行了细致的研究。 林天成，刘勇(2005)使用效用函数将外部因素纳入到房地产价格评估中，并 在引入隶属度、贴近度的基础上，对重要程度不向的评估指标赋予不同的权数， 以此对可比实例进行优选，最终实现提高房地产价格评估结果准确性的目的。 斩j每亮、文IJ 文楷等人 (2000)指出在运用市场比较法进行评估时，待{古房地产 与可比实例在因素比较时常用的定性打分法受主观园素影响较大，不够客观，因 此提出了与层汰分析法相结合的定性打分方法，从而完善了市场比较法在房地产 价格评估