昆山中楠双水湾营销战略报告-165p教学文稿.ppt

; ;城市发展轨迹 轨迹辐射下我们的价值;发现价值……;（一）、项目属性界定 （二）、竞争环境分析 （三）、市场机会 （四）、项目发展战略; ; ; ; ;解析市场; ;“一体两翼” 城市规划 中心城区呈“一体两翼”多中心的布局 结构。“一体”即中心组团；“两翼” 即东部城市副中心和西部城市副中心。 ;本案;项目地段发展态势;『宏观市场 严峻』;07年竣工量小于06年,逐年的累积存量正在被消化； 06、07年施工面积持续增加，此部分将在今后两三年内陆续上市。;日期;『竞争市场 分食』;　中心城区;代表楼盘： 世茂·东一号、中航城、东城蓝郡 价格区间： 住宅均价4800~5500不等。 ;代表楼盘： 新城域、世茂蝶湖湾、衡山城·国际花园 价格区间： 住宅均价4300~7000不等。;代表楼盘： 时代中央社区、时代文化家园、凯迪城 价格区间： 住宅均价5000~7000不等;代表楼盘： 凤凰城、大德世家、东辉铂领、富康家园 价格区间： 住宅均价4500~6000不等;竞争格局： 各自不同的客户群及消费梯队;□■昆山各板块的发展较为均衡，市场消费份额呈现多元化发散的特征； □■近、中、远期阶段性上市体量持续放大，预示着在需求面增加的同时,供应同样放量较快,已经呈现“蛋糕”争夺战； □■在竞争面严峻的市场条件下，如何开拓市场，如何抢占市场份额，如何实现本案的顺利销售去化，是摆在我们面前最紧迫的任务。; ; ; ; ; ;项目;滨江公园第一排/舒适三房/精装小户型/商务办公;小而精/86两房为主/电梯厅精装;约2000平米中央水景，4.9米LOFT设计 ; ; ; 质数; ; ;解析产品; ;套房设计，带衣帽间;房型不规则，只有一房朝南，客厅在中间动静不分;在细节处考虑不够，功能相对单一只起到满足居住的需要。在提升生活质量及生活品位上相对薄弱。;双层挑高露台，俯天瞰地，享受舒适空间;　本案产品的核心卖点在哪里? ; ; ; ;Chapter Two;;□■客户需求层面越发理性,项目的灵魂所在必须实在客观； □■区域楼盘以高层,小高层为主,外在形象一致,主题定位雷同； □■对于内在灵魂的勾勒普遍强调一种生活方式和理念,并不强化楼盘内在素质,表现不”实”; □■在市场消费回避冲动,回归理性的大环境下,重复单一的述求可以遇见的是强烈的“抵触”和竞争的剧烈。;城北目前为止并没有一个震撼的领袖! 　　　　 　　　　原因到底在哪里？? ;表象上的“无知” ;表象上的“无解” ;脱离表象,跳出竞争格局,那么哪些深层次我们需要挖掘?;新标准： 除了自然资源与地段之外，以品质和性价比为核心的楼盘综合素质，我们完成的是人居的一个梦想，人居梦想的追求是评判好楼盘的另一个标准;城市发展提纯;在产品同质化严重的楼市，无论是“性”，还是“价”，都是很容易被超越的。而停留在这个层面的“高性价比”，是不具备持续竞争力的。; 关于“项目定位”的阐述 ;探讨我们的传播定位 ;项目形象定位思路——通过拔高立意提升项目形象，树立 项目品牌，迎合市场的人居趋向。 ;形象定位; 项目推广形象口号 ;空间的进一步诠释;梦想的进一步诠释;形象定位 ; 空 间 架 构 梦 想;;依托强大的产业经济实力 具备购买能力的“上帝” 他们是典型的属于周遭企业或公司的努力者，事业小有成就或是渐入佳境，能看得见很好的上升空间。有信心，有野心，相信未来会更好 可能没有足够的财富 但拥有创造财富的能力 有一定的财富积累，但还没有到可以随心所欲支配的境界，却始终追求品质，甚至宁缺毋滥 更有学识、见地，相信自己的判断，追求属于自己的居住梦想 对于工作进阶，人生追求，有自己非常明确的目标，在居住地的选择上，也坚信自己的判断，不随波逐流，并且欣赏自己的眼光，在精神境界上，始终代表一种追求向上的力量;属于这群人的气质;居住梦想 的追逐者！;一次置业者，高性价比追求者： 对于初次置业相当谨慎,在保证品质的同时,性价比更是最重要的参考标准;客户定位——显性客户是本案的核