城市土地资源与资本定价的数值理论与方法研究-结构工程专业论文.docxVIP

摘 要 土地价格是土地制度的核心内容之一，科学、准确的对土地进行价格评估，有利于土 地资源的有效配置，有利于加快城市化进程和提高国民经济运行质量。随着资本化进程的 深入，更多的社会产品显现出资本价格的特性，越来越多的资产用于资本运作。城市土地 资源是城市最大的固定资产，盘活利用好这一部分资产，对城市的发展具有重要的意义。 本文根据土地定价基本理论和资本定价理论，在进行城市土地价格评估时，针对城市土地 价格的特点，考虑城市土地资源与资本的双重属性价格，建立了基于双重属性的城市土地 价格公式，并利用实例验证此公式的有效性。 本文介绍了我国土地价格制度发展历程，论述了我国现有的土地价格理论、制度体系 和定价方法。根据我国城市土地实行国有制的特点，土地由国家收购、整理后，再将一定 时期的土地使用权出让。由于土地开发周期长、开发资金量大，而经济社会的发展又迫切 需要土地，因此，将城市土地资本证券化可以解决土地开发储备的资金难题，加快土地开 发、整理速度，同时土地证券的投资者也可以从土地的收益中获得土地资本投资收益。所 以本文在进行土地价格研究时，在考虑土地的资本价格的基础上，基于指数定价法原理， 根据城市价格指数及上证综指，利用资本资产定价模型（CAPM）计算出沈阳市城市土地 2007 年～2008 年上半年的土地资本收益率为 7%。 最后本文选取沈阳市“金廊”区域写字间楼盘项目的土地价格作为研究对象，利用市 场比较法原理，对基于双重属性的城市土地价格公式模型进行系数修正，保证模型符合写 字间地块的定价标准。将计算模型公式修正后，选取已完成土地出让交易的某地块作为比 较对象，根据租金收益率原理、收益法原理将所得数据带入定价模型中进行运算，计算结 果基本符合该土地的出让价格，能够反映出土地真实的市场价格，证明了基于双重属性的 城市土地定价模型适用于城市土地价格的评估。 关键词：城市土地、价格理论、资源与资本、定价模型 Abstract The land price is a core content in the land system. If we can estimate the land price scientifically and accurately, it will be beneficial to take the land resource effectively, accelerate the course of urbanization and improve the operation quality of the national economy. More social product will appear the capital price characteristic with the capitalization process going deep. The land resource of the urban is the biggest fixed asset, so it may have important significance to the urban development when we activate and use this part of asset better. The article is based on the land price fixing theory and the capital price fixing theory, establish a price fixing formula according to the dual quality basic and verify the validity of the formula with an example at last. On the basis of the characteristic of the urban land price, the article takes the dual quality of the urban land price into account during the urban land price estimation. The article introduces the development course of the land price system in our country, discuss the theory of the price, the system and the method of price fixing at the moment. The urban land is controlled by th