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武汉地铁2号线对周边房价的影响实证的研究 　　摘要：以武汉市地铁2号线周边2000米以内的36个楼盘为调研样本，通过实地调研和上网收集查询各楼盘房价，从空间（空间效应）和时间（时间效应）两个角度分析研究了武汉地铁2号线对周边房价的影响状况。分析认为，武汉地铁2号线在空间效应上在500米以内的影响最明显，然后影响程度逐渐减小；时间效应上在地铁规划后周边房价略有上涨，地铁开通前两个月房价大幅上涨，地铁开通后房价持续上涨，在地铁开通后6个月，房价保持平稳增长。 　　关键词：武汉地铁；房价；空间效应；时间效应 　　中图分类号：D9 　　文献标识码：A 　　文章编号：1672-3198（2016）01-0208-02 　　1引言 　　武汉地铁2号线是武汉市真正意义上的第一条地铁线路，本文选取武汉地铁2号线沿线21个站点新建普通商品住宅作为研究样本，选取沿路各个站点2km以内的新开发楼盘，样本容量36。本项目中的住宅项目属性数据和交易信息主要来自搜房网、报纸、资料和作者的实地调研，一些区域因素资料（如到地铁站点和的实际距离等变量）来自“搜房网”的电子地图和实地调查获得，另外，对部分楼盘进行了实地的走访调查和数据采集，收集的数据为课题分析奠定了充分的材料。与此同时，本文将选取的楼盘根据0-500米，500-1000米，1000-2000米三个档位，分别收集典型楼盘的价格数据，通过搜集的数据测算出在空间维度上武汉地铁2号线地铁对周边房价的影响。 　　另一方面武汉地铁2号线正式开通时间为2012年12月28日，为了研究从时间因素上2号线对周边房价的影响，本文把从地铁开通前到到2013年8月（规划前期、规划期、施工期和运营期）的开发楼盘做一个时间上的价格对比，以此分析地铁二号线在时间维度上对周边房地产价格的影响。以下是本项目选取的调研对象，即武汉地铁2号线周边2000米楼盘汇总（由于样本容量较大，本文只罗列比较具有代表性的光谷广场站、洪山广场站、江汉路站、汉口火车站四个站点周边的楼盘）。 　　本文以交易价格数据作为楼盘的建筑面积销售均价，均价可较好地反映区位房价的水平。为了避免通货膨胀和房地产市场的变化因素对不同时间数据的影响，每个时期的房价数据均通过房价指数进行修正，样本楼盘的地理位置及距地铁2号线的距离通过“搜房网”的电子地图确定、获取。 　　2研究综述 　　2.1地铁对房价影响的空间效应文献研究 　　在国外，20世纪60年代，R.F.Muth（1969）在区位理论的研究基础上，深入分析了交通费用和住房费用之间的联系。W.BruceAllen（1987）研究了费城以及新泽西州郊区的铁路对沿线住宅价格的影响。日本学者Pior（2001）认为建成后的东京Joban新干线对周边土地带来的增值达17.77―24.59万亿日元。同样，在国内学者们也展开了相关研究。黄慧明（2001）研究了广州地铁对房地产项目的空间效应，认为地铁周边住宅价格绝对值整体呈上升趋势，但长期看涨幅不大。清华大学郑捷奋（2004）分析得出深圳市地铁站点周边500m半径范围内房地产项目价格受到地铁因素的提升，在300m和500m范围内，房地产价格分别上涨了31%和17%。梅志雄（2011）广州地铁3号线及周边住宅项目为例，综合运用可达性相等理论比较分析法hedonic模型和GIS空间分析技术，计算地铁对周边住宅价格的影响。 　　2.2地铁对房价影响的时间效应文献研究 　　轨道交通项目对住宅价格的时间上的效应指的是在随着轨道交通项目的立项、规划、建设、运营等不同阶段的消息向市场透露，周边房地产的价格因此而产生的变化。国外一些文献研究结果表明，轨道交通项目对住宅价格存在显著的时间上的效应。Damm等（1980）研究发现，在地铁开始运营以前，地铁站周围的价格就有明显的上升。Fergusan等（1988）也得出“地铁站附近的独户住宅的土地价地铁站点位置宣布的三年后到地铁开始运营前1年有上涨”这一结论。也有文献结果表明随着轨道交通项目的进展，对住宅价格产生了负面的效应。例如Henneberry（1998）研究表明Supertram项目的施工降低了住房价格，在项目完工的时候，负面效应消失了。在国内，清华大学的何剑华（2004）使用特征价格模型研究了北京地铁13号线对沿线住宅在空间维度和时间维度上的影响，研究表明，地铁开工建设和建成通车前后对沿线房地产价格影响最大。 　　3武汉地铁2号线对周边房价影响的空间效应 　　研究武汉市地铁2号线对周边房价影响的空间效应主要采取的是通过在同一地铁站，按照0-500米，500米至1000米，1000米至2000米的区域划分，选取3个范围内的某一楼盘，在进行空间上的涨价对比分析，从而研究武汉地铁2号线对周边房价影响的空间效应。