房地产开发项目前期成本控制分析-工商管理专业论文.docxVIP

阶段的成本控制工作是至关重要的。 另外，从成本构成的角度来看，税收、行政费用、以及项目建成后需补交的土地出 让金，加起来约占商品房成本的 35-40%，土地费用约占商品房成本的 10-15%。近年来， 伴随着“招拍挂”政策的逐步实施，大部分项目土地费用所占比重有所上升，约为 15-20%， 某些特殊项目甚至高达 25-30%。因此包括土地费用在内的各种费用占到商品房成本的 50-60%[6]，由此同样可以看出房地产开发项目前期阶段成本控制的重要性。而现阶段， 多数房地产开发项目侧重于项目施工阶段的成本控制，而忽略了项目前期阶段的成本控 制，或者是想做好前期阶段的成本控制，却没有科学、行之有效的成本管理与控制措施。 因此房地产开发企业要在项目前期建立科学、有效的成本管理、控制体系，从而达 到做出正确的项目决策、有效降低成本、实现项目效益最大化的目的，进而提高企业的 经营利润和竞争能力。此外，做好在房地产开发项目前期的成本控制工作，对房地产行 业的健康发展也会起到巨大的推动作用[7]。 本课题将着重对房地产开发项目前期成本控制过程中存在的问题进行研究，经过问 卷调查与统计，指出现阶段房地产开发项目前期成本控制存在的问题，对存在问题进行 分析，提出适合前期阶段的成本控制方法，并结合实际案例进行分析，使房地产企业管 理者充分认识到前期阶段成本控制的重要性，找到成本控制的有效方法，通过有效的成 本控制，提高企业的整体经济效益。对房地产开发项目前期成本管理与控制研究的意义 具体体现在： ①提高房地产开发项目前期成本控制的理论研究水平 我国房地产业起步较晚，对开发项目前期成本控制偏重于主观评论，缺乏定量化的 分析和研究，本研究将结合相关的现代企业管理理论，对我国房地产开发项目前期成本 控制进行研究，提高房地产开发项目前期成本控制研究的理论水平。 ②提高企业的经营管理水平 成本控制工作的开展，可以促进生产管理、技术管理、质量管理、劳动管理、物资 管理等方面的经济管理工作，提高经营管理水平。成本控制是企业管理中至关重要的一 项工作，成本控制不仅能够保障企业的成本得到有效的控制，还能够促进企业其他方面 管理工作的改进和提高 [8] 。 ③保障企业的生存和发展 在激烈的市场竞争中，房地产项目实行切实有效的前期成本控制方法，可以为企业 的可持续发展奠定良好的基础，确保企业的长远发展。 ④有利于房地产市场的健康发展 房地产开发企业经营状况直接关系到房地产市场的可持续发展状况。有效的前期成 本控制工作是企业管理的重中之重。房地产开发企业与市场的关系是局部与整体的关 系，局部和谐的组织运营才能够促进整体的良性循环发展。 通过以上分析，对我国房地产开发项目前期的成本控制研究无论从理论还是实践上 都是非常有必要的。 1.3 国内外文献综述 1.3.1 国外研究现状 14 世纪初，随着工厂制度的发展，国外开始对成本进行有意识的管理。那时候，随 着商业的发展，原来处于垄断行会控制下的商家开始不满各行会的种种限制，从城市转 向农村，希望通过其他渠道推销产品。当这些商家处于垄断行会控制之下时，没有必要 实行成本核算。但是脱离垄断行会后，慢慢的，这些商家发现，他们与行会之间以及这 些商家内部都存在着激烈竞争。于是，准确的成本记录变得至关重要，甚至成为成功的 先决条件。这些大大的推动了成本会计的发展进程。 19 世纪 80 年代到 20 世纪初，是成本理论研究取得丰硕成果的阶段。在此期间，目 标成本法、激励制度、成本动因、产品全过程寿命周期成本等相继产生。这些成本控制 理论至今在生产实践中仍然被广泛应用[9][10][11] 。 20 世纪 30 年代，成本控制工作取得了长足进步，成本控制工作从被动的事后核算 推进到生产过程中进行成本控制，这使得事后成本核算与过程中的成本控制结合在一 起，从而成本控制工作更加科学化和合理化，这种成本控制方法即为传统的成本控制方 法 [12] 。 20 世纪 50 年代后期，以“价值工程”理论为代表，成本控制过程由事中控制和事后 核算延伸到事前控制，这是成本控制发展里程碑式的突破[13]。 20 世纪 60 年代，成本控制理论界诞生了最具代表性的成本控制方法：赢得值分析 法和工作分解结构技术。本文仅对部分代表性强的成本控制理论进行介绍如下： ①价值工程法 价值工程又称价值管理、价值分析，于 20 世纪 40 年代产生于美国，其创始人为通 用电气公司工程师劳伦斯·迈尔斯（Lawrence Miles）。价值工程是一种以功能分析为导向 的系统群体决策方法，它的目的是通过降低成本来或提高顾客需要的功能来增加产品、 系统或者服务的价值。美国建筑业应用价值工程的统计结果表明：一般情况下，应用价 值工程可以降低开发项目初始投资的 5%-10%左