房地产调控法比较分析-国际法专业论文.docxVIP

第一章 导论 1.1 本文研究目的和意义 中国的房地产市场虽然起步比较晚，但是发展的势头却很猛。自 1998 年开 始，我国住房制度改革逐步深入，特别是随着福利化分房的结束，住房商品化的 开始，房地产业进入了持续快速发展的新时期。 刚开始的十多年基本上是平稳的，但是随着我国经济持续高速增长，在外部 资金大量流入的推动下，我国房地产等资产价格经历了大幅快速上涨的过程。“资 产价格不断高涨，正在一步步制造泡沫，带动了虚拟经济投资热，不断对经济发 展的基础造成伤害”1。各级政府也在采取各种政策组合手段试图调控房地产市 场。近年来，各相关主管部门对房地产行业的调控也一直接连不断，但是房地产 市场的走向总是与宏观调控的目标背道而驰。 近年来，我国的房地产市场陷入了一种“调控— 观望— 反弹”的怪圈，而且这 种怪圈每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新的高点，正所谓“且调且涨、 越调越涨”。 住房问题关系民生基础，关系社会稳定，国家对房地产市场调控的不力与其 调控的方式不无关系。我国政府在调控房地产业问题上过多的行政性干预，使得 房地产业的调控收效甚微。 为了使政府的宏观调控手段发挥作用，必须在市场经济的基础上完善我国的 房地产宏观调控法体系，包括有财政、税收、金融、土地管理、住房保障体制等 等。只有在健全的房地产宏观调控法体系的基础上，政府才能充分发挥调控手段， 解决居民刚性需求，达到有效需求。 1.2 房地产调控研究的有关现状 1.2.1 国外研究现状 西方学者积极倡导政府运用经济手段(货币政策、税收政策等)对房地产市场 进行干预和调控，特别是对住房市场的干预和调控更是必不可少。比较有代表性 的学者有：White M.(1975)，J.E.Richard(1982)，Wheaton 和 William C.(1993)，他 1 Herring, Thomas F., 2003,Housing Price Bubbles ; A Tale Based on Housing Price Booms and Busts, Chapter Ⅱ of the April 2003 World Economic Outlook , IMF. 们运用宏观经济学的理论，探讨了政府在房地产业发展中的职能、政府干预的效 率等。迪帕斯奎尔和惠顿(1996)研究了房地产业与国民经济的关系、地方政府与 房地产业的关系，提出了政府对房地产业干预和管制的必要性。Dennis J.Mckenzi 和 Richard M.Betts(1996)提出政府要介入住房建设与管理方案，理由是房地产业 中存在着政府干涉住房市场以改变供给和需求状况所不能满足的方面。 M.Ralph(2000)论述了政府政策对房地产市场均衡发展的影响。 1.2.2 国内研究现状 改革开放至今，我国政府和各界学者都长期致力于建立一个有效的房地产宏 观调控法体系。房地产业的健康协调发展，满足居民住房的刚性需求，有效调控 房地产业是我国政府最终想要达成的目的。 目前，对于政府干预房地产业发展的理论支持，学界主要分为三种：第一， 房地产市场为不完全竞争市场，要克服市场失灵，必须有政府对其进行干预。持 此观点的学者认为，房地产市场为垄断性市场，政府为了弥补市场失灵，对垄断 须加以管制；第二，房地产业与金融系统密切相关，一旦发生房地产泡沫，则很 容易导致金融危机，政府不得不对其进行干预。持此观点的学者认为，地产投机 和泡沫乃是金融危机的前篇，因此，政府在制定产业政策、金融政策时应当对这 一问题给予足够的重视；第三，房地产业具有社会保障功能，政府干预是其题中 应有之意。持此观点的学者认为，无论是从社会公平的角度还是从宪法保障人权 的角度来看，政府都应向低收入群体提供住房，而 如果纯粹依赖于市场是无法做 到这一点的；四是土地为稀缺资源，在我国土地是属于国家和集体所有的，要 提 高土地资源的有效配置效率，政府干预也是理所应当的。 总的来说，这些学者在此领域的研究己取得了丰硕的成果，尤其是在实践方 面，进行实证性分析更是难能可贵，为本文的研究奠定了一定的基础，是本文赖 以进一步对完善我国房地产市场中法律调控问题研究的前提。 第二章 中国房地产业调控法律制度回顾 我国房地产业的发展虽不过短短二三十年时间，但是，我国政府对房地产业 的法律调控力度却并不松懈，从金融、财政、税收、土地管理、住房保障等各个 方面进行综合调控。 2.1 中国房地产业恢复时期的法律制度（ 1979~1988 年） 1979 年，我国房地产业正处于百废待兴的状态，在当时，可供交易流转的 房地产法律制度还没有建立起来。国家政策也倾向于将房地产中的房屋与土地分 开立法。 2.1.1 地产相关立法 1.1982 年—