无锡天元世家2018下半年营销对策42P幻灯片资料.pptVIP

天元世家2011下半年营销对策;天元世家来访来电;日期;1.限购+限贷 下高总价需求极度萎缩—全市每月250万总价以上成交仅在100套左右，特殊的户型更缩小了客群。 2.目前仅有107名签约客户，市场影响力不够，以老带新、活动营销“滚雪球”的基础太小。 3.多个竞品楼盘调整价格，区域价格体系动摇。 4.高端竞争日益加剧，本案有品质投入，但由于项目进度、场地、景观精细度所限，在整体展示及气场上，不如世界城、悦府甚至西水东、金域蓝湾等竞品。;结合2011年度无锡公司经营目标、天元1-5月的销售情况，以及当下的市场情况，建议天元世家下半年的营销目标调整为： 通过全方位的调整，力争天元世家从7月起恢复到月均认购10套左右，回笼2000-3000万左右的水准，全年完成回笼2.5亿。 京梁合项目，完成全年回笼5亿，三项目合计回笼9亿。;市场及竞品楼盘近期动向;单位：万平方米;月份;面积段;总价段;南长区供、求、价走势;;主要竞品成交情况;3-5月竞品成交明细;关键词：精装修+公寓+电话营销+低诚意金 5月成交5套，均价16265 5月起推广72—143平米精装公寓，收取5000诚意金，6月初开盘，共246套，18000精装目前备案11套（截至6.30)，其中两房5套三房6套。 近期在市场上对西水东商业街区、辉盛阁酒店签约及亿元别墅概念做一定宣传，不断拉升项目形象。 结论：小户型低总价有吸引力，京梁合小户型需求有理由看好；中等以上户型舒适度不够会存在较大抗性。;西水东精装公寓户型;西水东部分业主的讨论;关键词：已交付园林+新房源+三房+精装低价 原主力房源：楼王天玺，较高标准精装19000 2011年3月领取销许，共192套新房源，户型为150㎡，180㎡，开盘不断延迟 截止目前成交8套151三房，均价16500 5月成交4套，精装均价17998 结论：中等总价房源+小幅降价有效，但效果有限;金域蓝湾新房源户型;关键词：强展示+高标精装+相对低价+频繁活动 主力户型170三房，220-290四房 客户蓄水不够支持开盘要求，调低售价目标，并通过频繁的各类活动吸引来访 示范区可谓无锡本年度最高水准，4月中旬开盘，推出286套，至今备案30套（截至6.30），报价5000精装，成交价19000左右。 5月成交8套，精装均价19671 结论：在目前市场，再强的展示，也无法彻底消除高总价的障碍；蓄水周期有必要拉长。 ;华润悦府示范区展示规模在锡城首屈一指，全石材会所、实景围墙、大落差叠水、景观泳池等等都能给看房客户留下比较震撼的感受。另外，贴心的物业服务，高雅的营销活动等也能较好展示烘托楼盘形象。;170三房成交10套;220四房成交19套;290四房成交1套;关键词：热点区域+万科精装+中小户型 持续推出从洋房到小高层的不同面积段精装物业类型。限购以来推出115㎡，134㎡经典小高层户型，均价13000元左右；180㎡以上户型也有一定成交。 近期开始蓄水98㎡户型，总价120-130万左右 5月成交70套，精装均价15321 结论：热点地段+市场主流总价+好户型=刚需；通过中小户型人气带动高总价大面积户型消化。;关键词：洋房+强展示+一流景观 2010年下半年推出192套5层洋房，共计去化90套，去化压力大 项目所在区位与传统高尚住宅区概念有偏差，希望通过推广弥补；产品在行业内获得好评，但消费者接受度始终不高 5月成交2套，均价14912 结论：地段、规划、设计、产品、营销是创造一个热卖项目的因素，缺一不可。;;关键词：现房实景 2010年7月开盘 共推出174套 主力户型193及260四房，至今共备案35套 2011年05月15日 实景现房展示 ，并举办相应活动，价格适度下调，5月备案8套 毛坯均价12600。 5月成交8套，毛坯均价12683。（6月成交5套，191户型3套均价11000，258户型2套均价16000）。另据消息，开发商已准备将二期改为中小户型。 展示现房实景有相当的促进作用，但不够好的地段、高总价、较差户型仍有较大抗性。 ;;2010年10月开盘，共推出610套，187-260平方米的大平层，成交87套，均价19850 降价：4月20日推出7套特价房源，面积从183平米到262平米，最低价格为15980元/㎡，最高价格为17580元/㎡ 结果：5月共销售21套，但老客户意见很大。 结论：大幅降价可改善销售，但效果远不如刚需楼盘，得失未必划算，且持续效果有待观察。;下半年营销对策;调整房源和定价策略;客户根据限购或非限购推行不同方案： 非限购客户，通过案场灵活折扣促进成交 限购客户，由于无需解押、备案，可视为大订或变相融资，建议直接推出足以打动客户的分期付款政策促进购买，以下2013年交付楼栋方案供参考： 提供最长至交付的分