常见的房地产基础知识.ppt

—*— 价值提升理论 策略： 升级产品的目标客户群，从而提升产品价值。 分割改变产品的销售形态，从而提升产品价值。 可乐的故事： —*— —*— 项目在区域中的战略地位确定 领导者 挑战者 追随者 补缺者 一线品牌 项目具有无可复制的资源 产品核心优势明显，大规模制造 垄断价格标杆，引领市场潮流 具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特资源和生产规模 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 缺乏独特资源和资金实力 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 规模小，快速灵活 目标客户明确，挖掘细分市场价值 抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品 敏锐的机会主义者 —*— 波士顿矩阵 明星产品:指处于高增长率、高市场占有率象限内的产品群，这类产品可能成为企业的现金牛产品，需要加大投资以支持其迅速发展。 金牛产品,又称厚利产品:指处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群，已进入成熟期。成为企业回收资金，支持其它产品，尤其明星产品投资的后盾 问题产品:指处于高增长率、低市场占有率象限内的产品群。对问题产品应采取选择性投资战略。 瘦狗产品，也称衰退类产品：指在低增长率、低市场占有率象限内的产品群。 但是瘦狗产品市场会起到“咬人”的作用。 —*— 大盘操作的理论及方法：二四六模型体系 两个目标 四个限制条件 六个思考纬度 —*— 1.来自于市场 由于某阶段市场环境的影响和表现不同，会直接影响项目在不同阶段的开发和推售策略，从而影响大盘的操作。 2.来自于资金运作 项目的启动资金及开发过程中的资金计划和融资条件会对大盘操作产生制约。 3.来自于已达成的现状 已经形成的开发进度后的总体调整、现状条件等会对大盘的定位及操作调整产生限制作用。 4.来自于政府 一般综合体项目，特别是城市地标级项目会受到政府规划及批复进度的影响和制约，同时会受到调控政策的影响。 大盘操作的 四个限制条件 两个目标 四个限制条件 六个思考纬度 —*— 两个目标 四个限制条件 六个思考纬度 目 录 认识房地产 1 房地产专业术语 2 知名开发商产品线介绍 6 房地产开发商分类 5 房地产项目运作 4 房地产重点项目类型介绍 3 房地产开发商分类 5 —*— 按照所有权性质划分，房地产企业分为：国有企业、中外合营企业、外商独资和港台开发企业、民营开发企业、股份制开发企业。 国有企业：例如首开、保利房地产（集团）股份有限公司、北辰实业、金融街 外商独资和港台开发企业：例如长江实业、凯德置地、新世界、九龙仓 股份制开发企业：万科、大连万达、中粮 民营开发企业：SOHO中国、龙湖地产、碧桂园、星河湾 —*— 按照开发物业类型的产品线划分，房地产企业分为： 主要开发住宅类产品的企业：万科、保利、首开等 主要开发公建类产品的企业：中粮、万达等 目 录 认识房地产 1 房地产专业术语 2 知名开发商产品线介绍 6 房地产开发商分类 5 房地产项目运作 4 房地产重点项目类型介绍 3 知名开发商的产品线介绍 7 —*— 城市等级划分 我们常说的，一线城市、二线城市，到底是怎么划分的？ 关于城市等级划分的说明： 1、一线城市： 北京、上海、广州、深圳 2、二线城市： 省会城市、计划单列市及部分房地产市场较为发达的地级城市（不含港澳台和拉萨），包括天津、重庆、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、苏州、温州、北海、三亚 3、其他为三、四线城市 —*— 住宅类知名开发商产品线介绍 万科 中国最大的专业住宅开发商，2008年在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，2010年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。2011年全年万科实现销售面积1075.3万平方米，实现销售金额1215.4亿元。 万科以深圳为起点，至2011年，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的45个城市，并且确立3+X 地发展战略。 万科 中海 金地 星河湾 龙湖 绿地 华润 恒大 富力 碧桂园 首创 万达 合生创展 保利 复地 SOHO 绿城 和黄，长实 世茂 —*— 万科 产品标准化分类 按土地性质特征分类 对应的产品类型 项目价值 客户类型 金色系列（GOLDEN） G1 商务住宅 便捷的 城市生活 客户以改善型为主，配合小部分首次置业的高级 白领及商务人士。 G2 城市改善型项目 G3 城市栖居 城花系列（CITY） C　 城郊改善型项目