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浅析如何做好房地产的项目管理 　　【摘要】房地产项目的管理是全方位的，要求施工单位对项目的安全、质量、进度、成本等都要纳入正规化、标准化管理中去，这样才能使施工项目各项工作有条不紊、顺利地进行。文章结合实际经验，探讨了相关方面的管理措施。 　　【关键词】房地产；项目；安全；质量；进度；成本 　　房地产项目的管理主要包括安全、质量、成本和进度四个方面的控制，它们没有轻重之分，同等重要并有机结合。 　　1.房地产项目安全生产的管理 　　房地产项目安全管理，就是房地产项目在施工过程中，组织安全生产的全部活动，通过对生产因素的具体控制，使生产因素不安全的状态和行为减少或消除，杜绝事故的发生，从而保证房地产项目的正常运行。 　　1.1坚持控制物的不安全状态和人的不安全行为与分析事故的成因，物、和环境因素的作用是事故的根本原因，从对人和物的管理方面去分析事故，人的不安全行为和物的不安全状态，都是酿成事故的直接原因。 　　1.2坚持安全管理原则。即坚持安全与生产同步，管生产必须抓安全，安全寓于生产之中，并对生产发挥促进与保证作用。坚持四全动态管理，安全工作不是少数人和安全机构的事，而是一切与生产有关的人的共同事情，缺乏全员的参与，安全管理不会有生机，效果也不会明显。生产组织者在安全管理中的作用固然重要，全员性参与安全管理也是十分重要的。因此，生产活动中对安全工作必须是全员、全过程、全方位、全天候的动态管理。 　　1.3制定安全管理措施。加强房地产项目的安全管理，制定确实可行的安全管理制度和措施十分重要。它是管理的方法和手段，对生产各因素状态的约束和控制，根据房地产生产特点，安全管理也具有明显的行业特色。要落实安全责任，实施责任管理，加强安全教育，例行安全检查。 　　2.房地产项目的质量控制 　　2.1明确质量目标.房地产项目的质量目标确定与业主的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。 　　2.2制定项目建设实施的质量管理计划。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。 　　2.3质量保证。质量保证就是实施质量计划。 如对施工人员素质和人员结构进行监控，使参与施工的人员技术水平与工程技术要求相适应；对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；对施工机械设备的选择，应考虑施工机械的技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证；组织由设计单位和相关单位参加的设计交底和设计会审会议；检查项目是否建立和健全了质量管理体系等。 　　2.4施工过程质量控制。项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较找出偏差；确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。 　　3.房地产项目的成本控制 　　项目房地产的成功与否.利润率是一个重要指标。利润=收入一成本。可知利润的增长，就要增加收入、减少成本。收入在房地产单位竞标以后是相对固定的。而成本在房地产中则可以通过组织管理进行控制.因此成本控制是建设项目房地产管理的关键工作。在进行成本控制时，应注意以下几点原则： 　　3.1成本最低化原则。房地产单位应根据市场价格编制房地产定额。房地产定额要求成本最低化，同时还应注意成本降低的合理性。房地产定额还应根据市场价格的变动，经常地进行调整。 　　3.2责、权、利相结合的原则。在项目房地产过程中.项目经理、各部门在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权力.同时项目经理要对各部门在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行有奖有罚。只有真正做好责、权、利相结合的成本控制。才能收到预期的效果。 　　3.2动态控制原则。房地产项目是一次性的，成本控制应从项目房地产的开始一直到结束。在房地产前，应确定成本控制目标；在房地产中，应对成本进行实时控制，及时校正偏差：在房地产结束后。对成本控制的情况进行总结。