浅析经适房的项目建设资金预算及的的特点.docVIP

浅析经适房的项目建设资金预算及的的特点 　　很多人都有一个“住房梦”，有了住房，才能安居乐业。而对于城市低收入家庭而言，“住房梦”有些遥不可及。为解决城市低收入家庭住房困难的问题，中央出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕 24号），把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。帮助低收入家庭解决住房问题是政府公共服务的一项重要职责，政府要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。经济适用住房制度作为这一政策体系的重要内容之一，其建设、销售受到众多城市低收入家庭的关注。 　　一、经适房项目建设资金预算 　　经适房建设不仅要保证建设质量，而且销售价格要与城镇中低收入家庭的经济承受能力相适应，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。所以，经适房建设首先要有资金保证，不能成为烂尾楼。 　　预算是一种控制机制和制度化的程序，是企业生产经营活动有序进行的重要保证，是企业进行监督、控制、审计、考核的基本依据。资金是企业从事各项经济活动的基本要素，是企业发展的必备要素，贯穿于企业经营活动的全过程。项目建设的首要问题是做好项目资金的预算。 　　在经适房项目建设中，可将项目资金预算分为以下两个方面的预算： 　　第一，经营活动现金流量预算。主要包括销售收入与项目支出预算。销售收入是指销售经适房取得的现金流，考虑首付、按揭、税金等因素，按整个销售周期进行预算，细化到月份。项目支出指按项目建设周期从立项、报建到建成后竣工验收、支付尾款期间的全部支出进行预算，细化到月份。 　　第二，筹资活动现金流量预算。在完成经营活动现金流量预算后，通过分析销售收入与项目支出预算的差额在时间上的差异，去除自有资金后，可估算出项目资金的缺口，作为融资的依据。融资预算是指在综合考虑融资方式、额度、期限、利率水平、用款计划、还款计划后，选定融资方案融通资金的预算，而且有效的融资政策还要考虑企业的资本结构、资产负债率。 　　二、在编制项目资金预算时，要充分考虑经适房保障性住房性质的特点 　　（一）经营活动现金流量预算特点 　　第一，编制销售预算时，考虑经济适用住房购买资格申报审核所需时间，合理推算销售时间。销售首先要确定销售对象和售价，经适房是针对特定对象进行销售的，以《宜州市经济?m用住房管理办法》为例，确定一个项目的购房人通常要经过三个环节： 　　一是申请。申请人凭户口本和身份证到市房改办提出申请，按要求如实填写《宜州市经济适用住房申购表》。 　　二是初审和公示。工作单位、社区居委会通过审核材料、入户调查、邻里访问、信函索证等方式，对申请家庭的人口、收入、住房等情况进行初审，同时将申请人的情况在申请人的工作单位、所居住的社区或村委会进行公示，公示期为7天。 　　三是批准和公示。房改部门对申请材料进行复审，符合经济适用住房购买条件的，将申请家庭基本情况在相关媒体和单位、社区、村委会进行公示，公示期限10天。之后，发放《准购资格书》。 　　以上环节完成少则2个月，多则3～4个月。因此，为了能在达到可销售状态时顺利销售，在项目拿到土地规划完成总平设计，确定建设规模、套数后，即可考虑报请相关部门开展经济适用住房购买资格申报审核工作，确定销售对象。 　　第二，编制销售预算时，结合经济适用住房销售价格审批所需时间，合理推算销售时间。 　　经济适用住房销售价格实行政府指导价。根据《经济适用住房价格管理办法》（〔2002〕2503号）规定，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门，按照本办法有关规定，在项目开工之前确定，并向社会公布。 　　凡不具备在开工前确定公布新建经济适用住房价格的，以及已开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的，房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售前，核算住房成本并提出书面定价申请，按照价格管理权限报送有定价权的政府价格主管部门确定。经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。 　　项目开工之前确定销售价格的不确定性因素相对较大，具有一定的政策风险和建设风险。而在经济适用住房销售前确定销售价格的，不确定性因素减少，风险稍小。所以通常会选后者。 　　按规定，房地产开发经营企业定价申请应附以下材料： 　　一是经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表； 　　二是经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件； 　　三是建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；四是政府价格主管部门规定的其他应当提供的材料。 　　以上资料和数据的收集、整理和计算需要2个月左右，已支付的单据和已签订的合同容易收集，尚未发生的子项