常见的房地产拿地培训.ppt

项目拓展城市布局及拿地策略 产业/地产业务版块 2018.01 目录 一二线 城市 三四线 城市  永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市 受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的第一梯队。   随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，典型如成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市商品房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。 而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。 三四线市场火热难以持续 尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众，房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。 更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成交量将缓步回落至正常水平。 SUMMRY 一线城市及外溢有效城市 北、上、广、深 外溢有效城市 重点考虑的是时间距离，而不是物理距离。一个半小时以内的“市内”轨道交通才是可靠的！ 本地没有产业，完全依靠人口“外溢”的区域没有前途。 城市产业定位：模块和生产加工城市（比如仓储、金融、保险、产业园区、科研基地）；养老、养生城市，会议和度假中心 SUMMRY 启示及关注点： 傍大款 细分市场 在一二线城市，地价越来越贵，连万科、保利这样的千亿房企都需要联合作战才能拿到，小房企单打独斗基本上没戏。   所以，我们应适当和其他地产企业进行联合拿地或者采取股权投资等方式来落地项目。 除了住宅，商办、酒店、公寓等以往的常规项目 可以利用当前优势持续探索诸如绿色科技住宅、长租公寓、特色酒店、文化旅游，产业地产等垂直细分领域 做一个“小而美”的地产公司 SUMMRY 公司战略布局 战略取向 一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。 二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金流。 三、战略培育型，此类型的项目比如南京金牛湖项目，需要三到五年或者恒大进入后带来的培育周期，但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。 项目拿地拓展 战略取向： 一、公司拿地拓展战略取向 产业/地产业务版块 2018.01 目录 1 第一梯队城市及拿地策略 拿地拓展战略取向 第一梯队城市： 项目拿地方式及策略探讨 拿地拓展战略取向 第一梯队城市： 北京、上海、深圳、广州及紧邻周边城市，以及例如海南、雄安等具有资源性、 稀缺性项目的全国重点城市。 城市描述： 项目拿地方式及策略探讨 北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较短，产品销售相对畅旺。 拿地拓展战略取向 第一梯队城市： 项目拿地方式及策略探讨 从表中，我们可以看出大陆新增人口3536万人，而城镇常驻人口增加量为10219万人，与总人口比较，净增加6683万人，农村进城务工人员大量涌入城镇。这就是推动房价上涨的动因。 拿地策略： ◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为优先考虑并加快推进。 ◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目. 拿地拓展战略取向 项目拿地方式及策略探讨 拿地策略： ◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区块产业项目。 拿地拓展战略取向 项目拿地方式及策略探讨 一、公司拿地拓展战略取向 产业/地产业务版块 2018.01 目录 2 第二梯队城市及拿地策略 第二梯队城市： 成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市 随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速提升，城市人口吸