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浅谈住宅地产的项目开发 　　【摘要】 　　 房地产业作为当前我国国民经济的一大支柱产业，对GDP的贡献有目共睹。房地产市场的蓬勃发展与旺盛的市场需求催生了大批地产项目的开发。住宅地产作为整个房地产板块的一个重要单元，更关系到人们的生活质量和身心健康。因此，如何在买方市场的氛围下把一个项目做到最优，如何系统评价一个项目应具备的标准是值得思索的。本文依据建筑项目的全寿命周期提出了住宅地产项目开发的几大要素并探讨了其达成途径。 　　【关键词】房地产开发住宅地产选址成本控制发展趋势 　　中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A 　　【引言】 　　 20世纪90年代以来，房地产业已逐步成为我国国民经济的一大支柱产业，近年来对GDP的贡献率超过2℅。房地产市场的快速发展和旺盛的市场供求关系催生了大批地产项目的开发。作为房地产板块的一个重要组成部分，关系到民生的住宅地产的开发与投资也保持了高速增长的势头。然而，在当前买方市场的氛围下，项目的综合质量直接决定了其在推向市场后的影响力也公众的认可程度。本文将依据建设工程项目的全寿命周期理论探讨住宅地产项目开发应注意的几大要素。 　　1、住宅地产项目的选址 　　一个房地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就与注定。套用地产界的一句名言：“第一是地理位置，第二是地理位置，第三还是地理位置”。“地理位置涵盖了城市和区域地段、环境、基础设施、交通等因素。只有综合考虑这四点，项目选址时再重点测算成本这一关键因素，认真研究土地市场和政策因素，经过综合平衡比较后才基本能决策地块的取舍。 　　2、项目所处城市和区域地段 　　2.1、城市 　　房地产业的发展与一个地区的政治、经济、金融、教育、治安、社会发展、交通状况、人口及消费能力等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场产生影响，尤其影响房价和销售情况。因此，在选择目标城市的时候，首先要详细调研这些因素。 　　众所周知，西方发达国家高级住宅区一般多建在城市的边缘‘而一些较低级的住宅区则集中在市中心和工业区附近。比较而言，我国的一些大城市，像北京、上海等、近几年来，高级住宅区主要分布在城市内部或中心地带，而普通住宅却在向城市的边缘扩展。在城市内圈地价高，只有开放高档住宅才能有能力付出高昂地租，并且有利可图。 　　分析其原因，我国公交设施不够发达，私人汽车的覆盖率较低，所以市中心附近是高收入人群的首选。现在，人们往往会选择在周末去郊区度假，因为郊区的环境质量好，新鲜的空气是市中心所缺少的。而且随着经济发展我国的城市交通也会逐步完善，轿车也会步入寻常百姓家，郊区的劣势将日益减少。随着城市化的发展，在郊区购房也是一种投资保值的行为，所以，我国今后也会有越来越多的开发商会选择在郊区建设高档住宅。 　　2.2、区域地段 　　土地开发和建设是城市规划的重要部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，公司要树形象，应先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择在城市新开发密集区或中心商业区，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。 　　3、地块环境 　　房地产用途不同，考虑的细部因素也不一样。细部因素主要是指房地产项目拟选地块的环境因素，针对一个具体的以住宅为主的房地产项目选址，应重点分析自然环境、人文环境等两方面因素。 　　3.1、自然环境 　　从自然环境考虑，住宅选择最好远离市政干道，地处僻静，而且空气、水土无污染、无电磁辐射，地形地貌平整易布局、地势位于城市上风区，绿化程度较高的区域。而周边如果有好的景观如公园、绿化带、海景或水库、山体则更佳。 　　3.2、人文环境 　　人文环境包括学校、图书馆、科研机构、医院、商业网点及购物方便程度、拟建项目周围的楼盘品质及入住居民的社会身份等因素。“孟母三迁、择邻而居”的典故告诉一代代望子成龙的父母们，置业时应该深切关注楼盘的人文环境。昆明市呈贡大学城景明南路新天地的毓秀小区临近昆明市的三所重点大学和市政府，现在房价已突破7000元/㎡。 　　3.3、基础设施 　　基础设施——即道路、给排水管线及容量、燃气管线及压力、集中供热管线及容量，供电设施等——是住宅项目的生命线，是住宅项目择址时必须考虑的细部因素，如区域地段的基础设施不完备或者尚处于待开发状态，那么购买这样的地块，将是对开发商实力和耐心的巨大挑战，很明显，与基础设施完备的地段相比，这样的地块在正常开发周期内是无法收回资本的。毕竟，现如今的房地产已经越来越趋向于资本化、金融化，只有拥有足够的时刻都在流动的资本才能更有效地规避风险。 　　3.4、地块周围的交通 　　地块周围