浅谈如何提高房地产的项目工程监理质量.docVIP

浅谈如何提高房地产的项目工程监理质量 　　【摘 要】随着人民生活质量的不断提高，我国的房地产产业也在飞快发展，在我国国民经济中占有非常重要的地位。但是在发展过程中，出现了很多的问题，其中工程质量的问题尤其严重。因此，针对房地产产业的特点，力求提高产业的工程监理质量，争取监理企业领先市场需要，是现在需要考虑的一个重要的问题。 　　【关键词】房地产；工程监理；质量 　　目前，由于房地产产业的快速发展，其建设投资在国民经济固定投资中的占有的比例逐渐增加，令国家的建设市场呈现出勃勃生机。因此，在对房地产项目进行质量监理时要从项目的建设特点出发，采取安全有效的措施，提高监理质量。 　　一、房地产产业的建设特点 　　房地产项目的负责单位是开发公司，但是具体使用者是所有的业主。作为建设单位的开发公司，最后通过销售实现盈利，而开发公司要想实现最后的盈利就要在开发建设的过程中对建设这一环节严格要求，这使得工程项目与其他投资项目有不同的特点。具体特点如下： 　　1、房地产项目在建设的前期准备不够充分 　　由于房地产项目受市场的影响比较大，所以项目工期普遍较短。因此在项目从策划到施工的工程中造成一系列的问题：（1）项目存在缺陷，施工过程中需要经常改动；（2）施工图的设计不够周全，施工进程受阻。 　　2、房地产项目在在建过程中往往出现报建手续不全的现象 　　房地产开发商往往只考虑销售合同上与业主的交房承诺，在手续不完整的情况下仍然要求进行施工，但是这样会造成施工过程中无法通过上级部门的定期检查，导致工期的延迟。 　　3、房地产项目对施工工期要求严格 　　现在许多工程项目为赶进度，常常严重偏离计划的工期。同时，房地产的建设项目资金控制严格，大部分的资金都需要根据销售进度来保证，如果销售效果不理想，就会造成在施工过程中的资金链脱节的现象。 　　4、普遍存在工程分包情况 　　在施工过程中，开发商为了尽可能降低成本，通常会对工程进行分包，甚至工程材料都是由多方供货。项目施工工程中，经常会出现多家施工单位的共同施工的现象，对工程的协调工作带来困难，不利于施工管理。 　　5、工程设计变动较频繁 　　房地产项目的具体使用个体是所有的业主，每个业主对项目的使用都有各自的要求。因此，所有的业主在整个施工过程中都会提出多个不同的要求，以满足自己的需要，这样就会增加工程施工的工作量。 　　6、房地产在竣工验收阶段出现问题较多 　　一方面，房地产项目的开发范围广，调查力度不大，往往验收工作只能检查出存在较为普遍的问题，而对于个别住宅的问题会有一定程度上的遗漏。另一方面，施工工期较紧，导致竣工时的资料整理匆忙，竣工图不能实际反映出项目工程的情况，导致以后物业部门的管理难度增加。 　　二、监理工作应解决的问题 　　1、监理人员应对合同法和招投标法非常熟悉，加强对其内容的继续学习，根据合同内容对工程施工项目进行严格管理。 　　2、监理人员应重视工程建设监理和承包合同的学习，根据这两个合同展开监理工作。 　　3、监理人员应对工程招投标中的计量清单进行严格确认，尤其是工程变更中的计量方式要按照合同规定严格执行。 　　4、监理人员应对建设单位进行严格监督，严禁工程施工中随意转包现象的出现。对需要转包的工程部分，要严格填写报审表。总承包商需要对分包商的工程施工质量负责，并需要监理人员对工程验收。 　　5、监理人员应有统一的监理表格，方便对承包商施工质量的审查核定，定期向业主汇报情况。 　　6、监理市场应有完整的人才培养档案，保证合格的监理人员的供应，方便单位择优录取，带动整个监理市场的进步。 　　三、提高房地产项目工程监理质量的几个有效途径 　　1、认真组织图纸的会审工作 　　在工程项目施工的准备阶段，图纸会审是必不可少的环节。一次有效的图纸会审工作可以很大程度上提高在建工程的质量，减少建设的工期，缩减工程投资。在集中组织图纸会审之前首先要发放到施工单位、监理单位等，让大家事先分专业找出图纸中存在的问题。在接下来的图纸会审会上，由总监理工程师对图纸中存在的所有问题进行整理、汇总并且进行专业性的讨论解决。这样，针对某一个问题有一个对应的解决办法，能最大程度上解决图纸中存在的一系列问题。 　　2、提前进行工程项目的招投标工作 　　监理单位提前介入工程项目的招投标工作，可以有利于提供给开发商咨询服务，同时从工程项目的建设特点出发，选择合适的施工单位。另外监理单位可以帮助建筑单位确定正常的施工期限，有利于开发商合理编制项目资金的使用情况，使开发商提前考虑到资金周转中存在的风险，更合理地安排资金的使用，是工程项目的实施在控制之内完成。 　　3、完善工程开工手续 　　为了避免建设单位在工程报建手续还不完善的情况下就进行施工，工程监理师可