鲁能·逸城地产总体推广报告.docVIP

PAGE PAGE 8 目 录 市场篇 项目简介 市场综述 个案分析 需求分析 产品篇 S.W.O.T.分析 产品配套建议 营销篇 本案整体营销策略  鲁能·逸城总体推广报告 市场篇 一、鲁能园区地块简介 鲁能园区位于重庆市北部城区东翼，分为两大区域，西侧处于龙头寺片区，东侧处于溉澜溪片区。总占地约105公顷，被五童路分为两部分，50公顷地处溉澜溪片区；55公顷地处龙头寺片区。 鲁能园区北侧为重庆市规划最大的交通枢纽；南侧为重庆市未来市政机关所在地即“江北城”；西部为重庆市未来的国际金融贸易区和中央商务区（CBD）；东部为溉澜溪沿江居住区。鲁能园区处于北部城区重点发展区域，必将成为未来的城市中心。 二、市场分析 1、重庆市房地产市场总体状况 目前，重庆市的宏观经济正处于加速上升期，ＧＤＰ增长率持续提高。截止2003年第一季度，ＧＤＰ增长率已达11.2%强劲的经济增长为房地产业的发展提供了坚实的支撑。 重庆房地产交易量已经从1999年的510万平方米增加到2002年的121万平方米。每年的平均增幅在35％左右 2003年重庆市房地产市场已呈现良好态势。截止今年9月，渝房经济指数已经达到114.03点与去年同期相比上涨8.03%，完成房地产开发投195.039亿元同比增长18.3%，房地产开发施工面积4231.67万平方米同比增长20.6%，商品房销售面积为521.97万平方米，同比增长38.1%. 分析数据表明重庆房地产市场正处于稳步上升阶段。消费者购买能力在中高价位产品的消化上尤为突出，且已经开始释放，预计未来的2-3年内，重庆市房地产市场将出现量价齐升的局面，市场前景十分广阔。 2、区域市场分析 北部城区规划发展趋势 北移东下战略——重庆中期规划战略发展方向：“7年再造一个重庆”面积达到136平方公里，开发建设时间从原计划的2020年提前到2015年。北部新区建设将分三步走：第一步，2005年实现工业总产值 24 亿元，人和、大足林、礼嘉、黄茅坪、翠云等7个组团的水电气路讯骨干网络建设基本完成；第二步，2007年实现工业总产值480亿元，十里汽车城和三大产业集聚效应初步显现；第三步，2010年实现工业总产值1000亿元，组团基础设施建设全面完成，新区内十里汽车城和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成。 北部城区将建成成熟的交通捷运网络 北部新城整个道路网架规划为“三横三纵”，五黄片区北部的外延是规划建设中的“一横”即：正在修建中的新溉路（溉澜溪——金紫山——新牌坊——石子山）；南端则是另一“横”：规划设计中的王石路（王家沱大桥——五里店——黄泥磅——红旗河沟——松树桥——石马河）；“两纵”即：已经建成的五童路（黄花园——五里店——童家院子立交）和目前堪称城区主干道的建新南北路。还有规划中的红唐路（红土地——唐家院子——铁路江北客运站）和已经基本建成的五人路（五里店——人和）等宽54米的城市主干道贯穿其中。 重庆的机场已经在该区域，并且正在扩建，新修侯机楼和跑道；重庆最大的火车站规划也在江北区龙头寺，且就在该地块1公里附近，火车轨道铺接已经开始，将跟随渝怀铁路（将在两年后开通）一同投入使用。 重庆规划的8条出城高速公路（已经修建4条），其中有4条（3条修完）均将交汇于此（童家院子），并且环城高速将其余四条也全部串通，是高速公路密度最大的区域； 轻轨三号线规划的一期工程（二塘—龙头寺）线路全长21.16公里。途经南坪、菜园坝、两路口、牛角沱、观音桥、红旗河沟、新牌坊、龙头寺等客流集散点，设17座车站，计划2004年启动，2008年建成通车；轻轨三号线连接了城市中心和南坪、观音桥两个城市辐射中心，将居住区、公共活 动区、行政区串连成多功能的经济发展带，而且可以解决长江、嘉陵江分隔山城带来的交通困难，对于城市空间扩展和疏散渝中区密集的人口有巨大推动作用。 2005年新划入北部新区的寸滩码头一期工程可竣工，吞吐能量20用，将使该区域成为重庆市重要的物流基地，从而促进该地区周边商务的发展； 新溉路（溉澜溪——金紫山——新牌坊——石子山）自东向西穿过鲁能园区，计划于2004年底竣工，从而将该片区与重庆市未来的“富人区”—新牌坊地区连接起来； 五桂路（五里店—桂花湾）轻轨全长20.05公里，预计在2003年底全线通车，五桂路不仅改善通往了铁山坪的交通条件（主城区到铁山坪只需20多分钟），而且串起数个公园景点，带动沿线经济的发展。 江北区被定位为全市开发的热点区域、适宜居家的区域 江北区概况——江北区是重庆市的主城区之一，位于嘉陵江北岸，东、南两面分别与南岸区、渝中区、沙坪坝区隔江相望，江北与渝北区相邻。幅员面积213.52平方公里， 全区总人口约61.96万人。是重庆市规划 CBD。经济基础雄厚，地