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用分形理论的探讨中国大陆房地产市场波动性 　　摘要：对1998年住房制度改革以来中国大陆房地产业进行研究，揭示房地产市场波动的分形性质，正确认识和把握房地产市场波动规律。利用分形理论及重标极差分析法（R/S法）分析中国大陆房地产市场波动现象。通过对中国大陆房地产市场1998年1月到2013年1月的房地产合成增长率指数和国房景气指数进行R/S分析，结果表明赫斯特指数大于0.5，证明中国大陆房地产市场波动具有分形特性，波动的平均循环长度约为50-60个月。 　　关键词：房地产波动，分形理论，R/S分析法，赫斯特指数 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2014）01-0011-18 收稿日期：2013-11-18 　　1 引言 　　中国大陆房地产市场化尽管只有十几年时间，但其房地产市场与世界各国的情况相似，也具波动性。其波动变化不仅对房地产业自身造成破坏，也对国民经济发展带来负面影响。总结研究1998年以来房地产市场波动规律及趋势具有理论意义和实践价值，有利于促进中国大陆房地产业持续健康发展。 　　西方国家房地产市场发育较早，相关学术研究也较早。国外重点对房地产经济周期的研究，包括周期的测定、影响因素、周期波动的运行机理等。美国学者Long（1940）研究发现美国建筑业发展具有长周期性，周期长度约为20年。Grebler和Burns（1982）对美国1950年到1978年住宅建筑与非住宅建筑的变化情况进行了比较研究，发现在这个期间住宅建筑有6个周期变化，非住宅建筑有4个周期变化。Brown（1984）考察了1968-1983年美国单家庭住宅的销售情况，证明房地产周期的存在，并进一步证明房地产波动周期与宏观经济波动具有强相关性。Born和Pyhrr（1994）证明发达国家的房地产波动周期与其通胀周期存在正相关关系。 　　中国大陆直到20世纪80年代中后期才有学者关注房地产波动性问题，最近十来年才成为热点议题。学者们主要围绕房地产波动的周期识别和解释、影响波动性的因素、房地产波动周期与宏观经济周期关系等展开研究。张元瑞（2002）将房地产周期波动的原因分为外部原因和内部原因，房地产周期波动要采用综合指标来衡量，初步判断中国大陆房地产周期波动长度约为4-6年。马辉等（2008）将投资额、销售额等十项指标组合成房地产周期评价指标体系，实证研究认为中国大陆房地产业1987-2005年呈现了两轮波动，并阐释了房地产波动周期与宏观经济波动周期走势的相关性。周志春等（2010）基于1995-2009年中国大陆宏观经济及房地产业的季度数据研究表明房地产业周期与经济周期之间存在着互动关系，房地产业的周期波动引起了宏观经济的周期波动。 　　国内对于房地产波动的研究还存在许多不足：一是房地产波动的研究主要集中于对房地产周期阶段的划分上，并且没有形成统一的标准。二是确定房地产周期的指标数据不完全，同时由于统计数字的完整性、准确性难以把握，使得这方面的研究仍然存在局限。三是房地产波动周期研究没有形成一个权威性的指标体系，许多专家计算出的周期数也不一致。因此，本文着重研究房地产波动的形式和规律，以及如何通过政策的引导和调控，防止房地产的过度波动以及减少其波动造成的危害。 　　2 理论研究与分析方法 　　2.1 分形理论 　　分形理论由著名科学家B.B.Mandelbrot于上世纪五十年代创建。分形理论现已应用于自然科学、工程技术、社会经济、以及文化艺术等诸多领域。自然界的许多现象、过程如海岸线的形状、山脉的起伏、城市的噪音、股票的变动等都具有分形特征。分形特征表现为：（1）自相似性：分形对象的局部经放大后与整体有相似的性质。分形时间序列在不同时间标度上具有相似的统计特性，也就意味着时间序列具有一种长期相关性。（2）无标度性：在分形对象上任选一个局部区域进行放大或缩小，它的形态、复杂程度、不规则性等均不发生变化的特性。 　　2.2 重标极差分析法（R/S法） 　　1951年英国水文学家H.E.Hurst提出了重标极差分析法（Rescaled Range Analysis，R/S）。这一方法最初用来考察尼罗河水库水流量与水库贮存能力之间的关系。R/S法后来普遍应用于自然及社会经济现象的时间序列研究，通过这种方法可以区分具有长期非函数周期时间序列与随机序列。 　　假设有一原始时间序列{Xi}，i=1、2、3、…、M，长度为M。为消除原始时间序列数据的自相关性，需要逐一计算该序列的自然对数比，由此产生一个新的时间对数序列{Wi}，其长度为N=M-1，以满足R/S分析对观测对象独立性要求，新的时间序列为： 　　，i=1、2、3、…、M-1 　　（式1） 　　以长度n把这个对数比时间序列均