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各类型物业的管理知识 第一篇 住宅小区管理知识 一、住宅小区的含义、构成与特点 1、住宅小区的含义 所谓住宅就是供人类居住的人造空间。 具备人们在一定空间内吃、穿、住、用等起居功能和设施条件。 2、住宅小区构成 居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000——15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模、基础设施配套比较齐全的住区称为住宅小区（含居住小区、住宅组团）。 居住设施：房屋及产权；建筑付属设备与配套设施 居住环境：居住环境；自然环境——人文环境 3、住宅小区的特点 （1）居住功能单一，相对封闭独立； 住宅小区最大的特点是居住功能单一，小区相对封闭独立，居民集中居住。 （2）人口密度高，人口结构复杂； （3）房屋产权多元化，共用设施社会化； 住房制度改革后，住宅小区的房屋基本上由住宅小区居民个人购买，产权归居民个人所有。 （4）统一规划建设，配套设施齐全。 二、住宅小区物业管理的概念、内容与特点 1、住宅小区物业管理的概念 住宅小区物业管理是住宅小区业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 注：国务院颁布并于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》重点规范了住宅小区的物业管理活动 2、住宅小区物业管理的内容 住宅小区物业管理内容主要包括住宅小区房屋建筑及其配套设备设施维修养护和住宅小区内绿化、卫生、交通、治安等环境的管理。 3、住宅小区物业管理的特点 （1）管理具有社会性； （2）管理具有统一性； （3）管理强调服务性； （4）管理具有复杂性； （5）管理追求艺术性。 三、住宅小区物业管理的目标与要求 1、目标 赢得社会效益 ；赢得经济效应；赢得环境效益 2、要求 （1）建设部2000年5月25日发布的《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》 注：内容 （2）中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》 注：内容——级—二级—三级 （3）其它规定要求 《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》、《前期 物业管理招示投标管理暂行办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》…… 第二篇 写字楼 一、写字楼的含义、类型与特点 1、写字楼的含义 写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。 2、写字楼的类型 (1)按建筑面积划分 A.小型写字楼：建筑面积一般在1万平方米以下 B.中型写字楼：建筑面积一般在1～3万平方米以上 C.大型写字楼：建筑面积一般在3万平方米以上 (2)按使用功能划分 A.单纯型写字楼：基本上只有办公一种功能； B.商住型写字楼：具有办公和居住两种功能； C.综合型写字楼：以办公为主，同时又具备其他多种功能。 (3)按现代化程度划分 A.非智能型写字楼：指一般写字楼； B.智能型写字楼：具备高度自动化功能的大楼，通常包括通信自动化、办公自动化、 建筑设备自动化、大楼管理自动化等功能。 (4)按综合条件划分 A.甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境,建筑 物的物理状况优良，建筑质 量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力与新建成的写字楼相当;有 完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务； B.乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关 建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益 能力低于新落成的同类建筑物； C.丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或 规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人 的需求，因租金较低，尚可保持合理的出租率。 2、写字楼的特点 (1)单体建筑规模大，机构和人员集中； (2)使用时间集中，人员流动性大； (3)外观装饰标准高，内部空间分割灵活； (4)设备系统先进，智能化水平高； (5)功能齐全，设施配套； (6)地理位置优越，交通条件良好。 重点解说：根据使用功能写字楼的设备可以分为8大系统 （1）电气设备系统； （2）通信系统； （3）空调系统； （4）供暖系统； （5）运载系统； （6）给排水